路線価 (2023) 山梨県韮崎市中島1-2755-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 韮崎市山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
価格時点	2023 年
駅名	韮崎駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	676万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	678万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,073 円／坪 1平米 3万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は韮崎市内を中心に甲斐市北西部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は韮崎市及び周辺市に職場を持つ個人の一次取得者層で、他市からの転入者も見られる。近隣地域は市の中心部に比較的近いが、隘路も多く、幹線道路との系統性が劣る。甲斐市や周辺地域の分譲地との競争関係もあり、需給は弱含み。市人口も減少にあり、この傾向は続くものと予測する。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、韮崎市及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は韮崎市に地縁等をもつ個人である。甲府市、甲斐市、昭和町等と比較すると、商業施設等が少なく利便性に劣るため、不動産需要は依然として弱い。また、市内の人口は減少傾向にあり、不動産取引は少なく、地価は下落傾向にある。土地は総額で５００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は戸建住宅を主とする既成住宅地域で、共同住宅等も見られるが、後述の通り収益還元法を適用することが現実的ではないため収益価格は求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的の個人である。市場参加者である個人は、売買市場の状況や価格水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	韮崎駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	韮崎市山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
標準地の範囲
東	80 m
西	250 m
南	60 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　ＪＲ中央本線背後に位置する一般住宅が多い住宅地域で、特に目立った変動要因はないが、需要者の選択地域が多肢にわたっており、地価は下落傾向にある。この傾向は当分の間続くものと予測する。 (2)ＪＲ中央本線と河川に挟まれた住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,073 円 1平米 3万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　韮崎市では、市内の新規分譲地相互間や甲斐市の住宅地との間で競争関係が認められ、道路条件や住環境等が劣る地域は需要が弱い。 (2)不動産取引は依然として少なく、周辺市町村と比較すると、不動産需要は依然として弱い。
地域要因
(1)　中心部に近いものの小規模住宅も多い既存の住宅地域で、住環境がやや劣るため、競争力はやや弱い。土地取引は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)市内中心部に位置する住宅地域と比較すると、利便性及び街路条件はやや低く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210819207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,242 円／平米 8万144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,594 円／平米 7万8,002 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,480 円／平米 8万7,543 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,827 円／平米 14万4,892 円／坪
推定価格 平米 坪	4万935 円／平米 13万5,331 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,348 円／平米 13万6,696 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ２１０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,704 円／平米 8万8,283 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,579 円／平米 10万7,706 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,908 円／平米 10万8,794 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ２２０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県韮崎市中島１丁目２７５５番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,552 円／平米 10万4,311 円／坪
推定価格 平米 坪	3万96 円／平米 9万9,497 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,678 円／平米 10万8,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情