路線価 (2023) 山梨県韮崎市本町2-2475-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 韮崎市山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
価格時点	2023 年
駅名	韮崎駅 から 720m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	687万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	689万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は韮崎市内を中心に甲斐市北西部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は韮崎市及び周辺市に職場を持つ個人の一次取得者層。ＪＲ線に隣接し、住環境はやや劣るが、中心市街地及び小学校に近い等接近性・利便性の良い旧来からの住宅地域である。近隣地域及びその周辺における売り物件は少ないが、需給圏の拡大とともに地価は弱含み。近隣地域の需要の中心は土地で７００万円前後、新築戸建住宅付きで２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、韮崎市及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は韮崎市に地縁等をもつ個人である。甲府市、甲斐市、昭和町等と比較すると、商業施設等が少なく利便性に劣るため、不動産需要は依然として弱い。また、市内の人口は減少傾向にあり、不動産取引は少なく、地価は下落傾向にある。土地は総額で５００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、共同住宅等は少なく賃貸市場が未成立なため、収益価格は求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的の個人である。市場参加者である個人は、売買市場の状況や価格水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	韮崎駅南東方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	韮崎市山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市中心部周辺に位置する既存の住宅地域で、売り物件が少なく、需給は堅調であるが、近年需要者の選択地域が多肢にわたっており、地価は下落傾向にある。この傾向は当分の間続くものと予測する。 (2)市内の中心部周辺に位置する一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　韮崎市では、市内の新規分譲地相互間や甲斐市の住宅地との間で競争関係が認められ、道路条件や住環境等が劣る地域は需要が弱い。 (2)不動産取引は依然として少なく、周辺市町村と比較すると、不動産需要は依然として弱い。
地域要因
(1)　市内中心部に存し、利便性の良い住宅地域で、ＪＲ線沿いで住環境はやや劣るものの、供給が少なく、需給は堅調である。 (2)市内の中心市街地に位置する住宅地域であるものの、住環境に優れた地域ではなく、住宅地としての需要は弱含みである。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210319207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,996 円／平米 10万9,085 円／坪
推定価格 平米 坪	3万733 円／平米 10万1,603 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,503 円／平米 13万597 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220219207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,499 円／平米 14万502 円／坪
推定価格 平米 坪	4万374 円／平米 13万3,476 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,413 円／平米 14万3,523 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,849 円／平米 14万1,659 円／坪
推定価格 平米 坪	4万22 円／平米 13万2,313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,237 円／平米 12万9,718 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221019207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,182 円／平米 9万6,476 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,069 円／平米 13万5,774 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,484 円／平米 13万7,146 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ２２１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市本町２丁目２４７５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,341 円／平米 14万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,616 円／平米 14万7,500 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,273 円／平米 13万6,449 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情