路線価 (2023) 山梨県韮崎市中央町2015-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 韮崎市山梨県韮崎市中央町２０１５番１
価格時点	2023 年
駅名	韮崎駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は韮崎市及び周辺市の商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする比較的資金力のある法人及び個人が中心。小規模な画地が多く駐車場も少ないため、市内外の大規模店舗等への顧客の流出が見られ、空店舗が目立つ。活性化に向けた動きが見られるが、空洞化は依然進行中で、新規出店に伴う土地の需要は弱い。土地の個別性や需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は韮崎市及び周辺市町村の商業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。韮崎駅周辺の商店街は、空き店舗が多くなっており、商業地域としては衰退傾向にある。一方、幹線道路沿いの商業地域においても、依然として商況はさえず、商業用物件の取引は少ない。なお、取引物件は、規模や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　韮崎駅周辺に存する小売店舗等が建ち並ぶ古くからの中心商業地域である。大型店の出店に伴い衰退化傾向にある。貸店舗等の需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は相当低位に試算された。そのため、本件においては、収益価格は参考にとどめ、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域に位置する。収益価格が比準価格と比較して低位に試算されているが、収益性が低く比準価格に見合う賃料を授受できないためである。市場参加者である法人企業は、自己使用目的が中心であり、低い収益性よりも、売買市場の状況や価格水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行うものと考える。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	韮崎駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	韮崎市山梨県韮崎市中央町２０１５番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　韮崎駅の周辺に位置する旧来からの商業地域で、特に目立った変動要因もないが、地価はやや下落傾向にある。当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)個人経営の店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市内及び隣接市の大型店舗等へ顧客の流出が依然続いているが、既存の商店街でも活性化が模索されており、価格下落も緩和傾向にある。 (2)市内外の大型小売店舗へ顧客が流出しており、旧来の商業地域は衰退傾向にある。商業地の取引は少なく、需要は低迷している。
地域要因
(1)　小規模の店舗等を中心とする在来の商業地域であり、空店舗が見られるが、空き店舗に新たな出店が見られる等地価下落に歯止めが掛かりつつある。 (2)個人経営の店舗等が建ち並ぶ韮崎駅に近い商店街であるが、空き店舗が多くなっており、地価も下落傾向である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210519207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中央町２０１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,848 円／平米 18万7,939 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,033 円／平米 17万8,633 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,033 円／平米 17万8,633 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	14 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220119207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中央町２０１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,898 円／平米 10万5,455 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,662 円／平米 18万7,325 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,330 円／平米 14万9,861 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220919207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中央町２０１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,874 円／平米 19万7,943 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,635 円／平米 19万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,873 円／平米 15万1,656 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｃ２２１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中央町２０１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,541 円／平米 7万7,827 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,489 円／平米 14万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,489 円／平米 14万7,081 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｄ２２０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	韮崎市
地域	山梨県韮崎市中央町２０１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,926 円／平米 12万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,158 円／平米 11万9,538 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,539 円／平米 14万634 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情