路線価 (2023) 山梨県南アルプス市下今井字北原726 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南アルプス市山梨県南アルプス市下今井字北原７２６番
価格時点	2023 年
駅名	東花輪駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (588 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (588 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、南アルプス市内の住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁・血縁関係を有する一次取得者層が中心で、他所からの転入者は少ない。一般住宅も混在する農家住宅地域であるが、規模が大きく総額が張るうえに、地縁的選好性の強い地域であるため市場規模は小さく、新規の土地取引は殆ど見られない。このため、需給とも低調で、地価は下落傾向にある。画地条件により取引価格はまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は南アルプス市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁等を有する個人であり、同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は、既存の農家住宅を中心に一般住宅も見られる地域である。最近は周辺に小規模分譲地が増えつつある。画地規模も大きく地縁を有する者以外の選好性は薄い地域であることから需給は弱く、不動産取引は低調。取引される規模や価格帯は区々であり、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内及び周辺にはアパート等の収益物件は見られない。賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。一方、近隣地域は集落的色彩が強い地域で、需要者が限定される傾向にあるが、比準価格は、類似性が認められる取引事例に基づいており、近隣地域の状況も反映しており実証的で、妥当性があると判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧若草町内の農家住宅を中心とする住宅地域にあり、アパート等収益物件は見られない。自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引形態は自用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	東花輪駅北西方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	177.9 坪 (588 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に一般住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南アルプス市山梨県南アルプス市下今井字北原７２６番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　農家住宅を中心に一般住宅等も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)旧若草町に存する農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。尚、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　住宅地需要は二極化傾向にあり、利便性・環境等が優る住宅地域の地価は底値感が認められるが、市内各所で宅地分譲が活発で、供給過剰感がある。 (2)南アルプス市内の在来の農家住宅地域においては、特に目立った開発等は見られず需給は少なく、不動産取引は低調である。
地域要因
(1)　農家住宅を中心とする地域で、地縁的選好性が極めて強い。規模も大きく、需要者が限定されることから、地価は弱含み傾向が依然続いている。 (2)農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、地縁を有する者以外の選考性は弱い。画地規模も大きい為不動産取引はやや低調である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211019208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市下今井字北原７２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,489 円／平米 7万7,655 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,513 円／平米 8万7,652 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,277 円／平米 7万6,954 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220419208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市下今井字北原７２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,493 円／平米 7万1,056 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,278 円／平米 7万345 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,585 円／平米 5万8,136 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220519208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市下今井字北原７２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,457 円／平米 7万7,549 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,184 円／平米 7万3,340 円／坪
標準価格 平米 坪	2万579 円／平米 6万8,034 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市下今井字北原７２６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,987 円／平米 6万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,740 円／平米 6万1,954 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,929 円／平米 6万2,579 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情