路線価 (2023) 山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保1694-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南アルプス市山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
価格時点	2023 年
駅名	東花輪駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万590 円／坪 1平米 5万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は南アルプス市及び隣接市町内の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は資金力のある県内企業や全国展開するチェーン店等。近年衰退化傾向が顕著な南アルプス市内の商業地域にあって、近隣地域は集客力のある店舗が集積し、峡西エリアを代表する商業地域として商況は比較的堅調に推移している。面積の大小等個別性の高い画地が多く、また需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は南アルプス市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心はロードサイド型店舗事業者や同一需給圏内の中堅事業者等。近隣地域は、低層店舗や事業所等が存する路線商業地域。周辺には大型店舗等も見られる等南アルプス市の中心的商業地域であり、集客力が高い。市内外の大型店舗等との競合はあるが、需要は比較的堅調である。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近年、ロードサイド型の店舗用地では定期借地権設定方式での出店が多く、自己使用を目的とした土地の取引は少ない中で、類似性が認められる事例が得られたことから比準価格は実証的である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算された。本件においては、収益価格を参考に、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 南アルプス市内の幹線道路沿いの小売店舗や飲食店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、テナント向け賃貸物件の需給はやや弱く、事業用定期借地権方式での賃貸や自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を採用し試算された比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	東花輪駅北西方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	240.5 坪 (795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほか一般住宅も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南アルプス市山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	27 m
面積	750 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　スーパーのほか、飲食店舗等各種店舗が集まる峡西エリアの中心的商業地域で、集客力も高い。特に目立った変動要因もなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)幹線道路沿いの店舗のほか一般住宅も見られる路線商業地域。地域要因に特に目立った変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は下げ止まり傾向であるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市内の商業地域は核店舗を持たない旧来からの商店街を中心に衰退化傾向が顕著で、市内及び近隣の大型店へ顧客は集中する傾向にある。 (2)市内外の大型店舗等は顧客が集中しており商況は堅調である。一方、旧来型の商店街は空き店舗等が多く衰退傾向である。
地域要因
(1)　衰退化傾向にある南アルプス市内にあって、集客力のある店舗が集積する中心的商業地域で、商圏は広域的に形成され、商況は概ね堅調である。 (2)集客力のある店舗等が集積している中心的商業地域であり、市内の他の地域と比べ需要は堅調である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220319208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,375 円／平米 8万584 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,868 円／平米 7万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,637 円／平米 15万876 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,861 円／平米 9万2,108 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,860 円／平米 8万8,799 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,123 円／平米 15万5,789 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,973 円／平米 11万8,927 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,964 円／平米 15万8,569 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220719384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,535 円／平米 14万621 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,871 円／平米 19万1,322 円／坪
標準価格 平米 坪	6万917 円／平米 20万1,392 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｃ２１０７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,002 円／平米 16万8,613 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,102 円／平米 18万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,102 円／平米 18万5,473 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情