路線価 (2023) 山梨県南アルプス市在家塚字竹之花48-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南アルプス市山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
価格時点	2023 年
駅名	竜王駅 から 8400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	696万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	694万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円／坪 1平米 2万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南アルプス市及び周辺市町の既存の商業地域及び幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者等。近隣地域は、県道沿いの低層店舗や事業所が見られるほか、空き店舗や戸建住宅等も存しており繁華性に劣る。また、周辺の大型店舗への顧客は流出傾向にあり、商況は衰退傾向で需給は弱い。不動産取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は南アルプス市および周辺市町に存する商業地域等が圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁血縁を有する店舗・事務所用地取得目的の個人事業主および地元法人を中心とする。近隣地域は個人が営む店舗等を中心とした在来の商業地域であり、周辺市町も含め大型ＳＣ等が進出し、客足は遠のき商況は厳しい。取引される規模や価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 南アルプス市内の県道沿いに低層の小売店舗等が多い商業地域である。貸店舗等の賃貸物件は少なく、取引形態は自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自営の小規模店舗を中心とする古くからの商業地域であり、賃貸物件が殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、さらに周辺公示地・基準地価格との均衡にも充分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜王駅南西方
距離	8400 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の小売店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南アルプス市山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの中規模の店舗等が多い旧来からの商業地域。地域要因に特に目立った変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。値頃感から地価水準は弱含み傾向であるものと予測する。 (2)県道沿いの中規模の小売店舗等が多い商業地域で、現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向にあり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内外の大型店舗等は顧客が集中しており商況は堅調である。一方、旧来型の商店街は空き店舗等が多く衰退傾向である。 (2)周辺市町も含め近年複合商業施設が相次いでオープンしており、在来の商業地域の商況は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)通過車両が多く空店舗が見られる等商況は冴えず衰退化傾向が続く在来の商業地域であるが、背後住宅地との価格接近からやや値頃感が出てきている。 (2)中規模の小売店舗等を中心とするが閉鎖した店舗も多く、商業地としては衰退傾向にあり地価は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220319208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,375 円／平米 8万584 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,868 円／平米 7万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,461 円／平米 8万7,480 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221019208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,503 円／平米 8万4,313 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,878 円／平米 8万2,247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,268 円／平米 9万6,760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,006 円／平米 7万6,058 円／坪
標準価格 平米 坪	3万675 円／平米 10万1,412 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ２２１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,177 円／平米 8万3,235 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,723 円／平米 8万5,040 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,364 円／平米 9万7,077 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｃ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,052 円／平米 4万6,456 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,423 円／平米 8万7,354 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,086 円／平米 10万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情