路線価 (2023) 山梨県北杜市高根町清里字念場原3545-2453外 坪・平米
2023
路 線 価
山梨県 北杜市
山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外
(北杜)
- 周辺状況： 住宅地 (中規模別荘等を中心とする高原型の別荘地域)
- 清里駅 から 3900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.2 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
山梨県
北杜市山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 清里駅 から 3900m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.2 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月03日
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| 調査実施日 | 2022年12月01日
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| 鑑定評価額 総額 |
454万 円
(432 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万4,713 円
1平米 1万500 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
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| 調査実施日 | 2022年12月06日
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| 鑑定評価額 総額 |
454万 円
(432 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万4,713 円／坪
1平米 1万500 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は北杜市内の別荘地域が圏域。需要者の中心は首都圏在住シニア層が中心であったが、新型コロナの影響でファミリー層も見られるようになり、永住目的も含むと思料。同一需給圏内でもロケーションや気象条件等により人気不人気が大きく左右され、近隣地域は標高が高く寒さが厳しいことから需要は弱い。近年は更地よりも中古物件の需要が強いが、中古物件は品薄状態。画地規模は５００㎡程度で、土地で５００万円程度が最多需要帯と思料。 (2) 同一需給圏は、北杜市を中心とする別荘地域であり、需要者の中心は首都圏に住む個人である。新型コロナウイルス感染症等の影響から、首都圏の顧客を中心に別荘地の問い合わせは以前よりも増加した。一方、県内外における別荘地域間の競争が激しくなっており、景観や街路が悪い物件など、顧客のニーズに合致しない別荘地は依然として価格水準が低い。土地は総額で５００万円前後、中古の戸建物件は１，０００万円前後が取引の中心である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 自用の建物が中心であり、快適性を重視する別荘地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、さらに周辺公示地・基準地価格との均衡にも充分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 別荘等を中心とする高原型の別荘地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である個人は、売買市場の状況や取引水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 清里駅南方
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| 距離 | 3900 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
130.7 坪
(432 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 0 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 0 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.5 m
|
| 現況 | 別荘
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 中規模別荘等を中心とする高原型の別荘地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m
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| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 |
私道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
都市計画区域外
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 0 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 0 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
北杜市山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 50 m
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| 西 | 50 m
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| 南 | 50 m
|
| 北 | 50 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 別荘地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 18 m
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| 奥行き | 25 m
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| 面積 | 450 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ４ｍ未舗装私道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
都市計画区域外
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 0 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 0 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 0 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 0 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)中規模別荘等を中心とする高原型の別荘地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。標高が高く寒いため人気に劣り、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)別荘等を中心とする高原型の別荘地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 別荘地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 3万4,713 円
1平米 1万500 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 3万4,713 円
1平米 1万500 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 3万4,713円 1平米 1万500円 |
前年から次年への変動率 
-1.9 ％
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|
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2022年 |
1坪 3万5,374円 1平米 1万700円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 3万4,713円 1平米 1万500円 |
|
前年から次年への変動率
-1.9 ％
|
|
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2019年 |
1坪 3万5,374円 1平米 1万700円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)別荘地は、従来は永住型も含め首都圏在住の富裕者層の需要が中心であったが、新型コロナの影響によりファミリー層も見られるようになった。 (2)別荘地の問い合わせは以前よりも増加したが、顧客のニーズに見合う別荘は依然として少なく、県内外の別荘地域間の競争は激しくなっている。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)別荘地はロケーション等に人気不人気が大きく左右されるが、近隣地域の位置する清里エリアは標高が高く寒さも厳しいため人気に劣る。 (2)別荘地としての人気、景観、利便性等を勘案すると、市内の他の別荘地域と比較して、需要は劣り、地価も下落傾向にある。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
Ｄ２２１１ 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 北杜市 |
| 地域 | 山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,868 円／平米
3万2,624 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,868 円／平米
3万2,624 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万184 円／平米
3万3,668 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万200 円／平米
3万3,721 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 3.4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220619209 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 北杜市 |
| 地域 | 山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万585 円／平米
3万4,994 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万585 円／平米
3万4,994 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万585 円／平米
3万4,994 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万600 円／平米
3万5,044 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220619209 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 北杜市 |
| 地域 | 山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万384 円／平米
3万4,330 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万384 円／平米
3万4,330 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万180 円／平米
3万3,655 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万200 円／平米
3万3,721 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220519209 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 北杜市 |
| 地域 | 山梨県北杜市高根町清里字念場原３５４５番２４５３外 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万1,067 円／平米
3万6,588 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万745 円／平米
3万5,523 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万639 円／平米
3万5,173 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万600 円／平米
3万5,044 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 三方路 |
| 側道方位1 | 東 |
| 側道幅員1 | 3.5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |