路線価 (2023) 北海道洞爺湖町本町157-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 洞爺湖町北海道洞爺湖町本町１５７番１外
価格時点	2023 年
駅名	洞爺駅 から 190m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	686万 円 (365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	686万 円 (365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円／坪 1平米 1万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、洞爺湖町内の商業地域等であるが、特に、旧虻田町に存する路線商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、旧虻田町に地縁がある個人商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は、大型駐車場のあるスーパー、ドラッグストア等へ顧客が流出、小規模店舗地は需要が弱い。地価は地域経済低迷等により長期下落基調で推移している。土地は２万円／㎡程度の物件が需要の中心になっている。３万円／㎡を超えると需要はほとんどない。 (2) 同一需給圏は、洞爺湖町内の商業系地域一円と判断した。主な需要者は、洞爺湖町に地縁性を有する中小法人、個人事業者等と思われる。旧虻田町地区の中心商業地域であり、小売店舗等が建ち並んでいるが、入江・高砂貝塚が世界遺産に登録された波及効果は見られず、背後人口の減少による購買力低下等により商業地の需要は低調である。近時における商業地の取引件数が少なく、取引規模や価格も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格を試算した。洞爺湖町内では商業地の取引が僅少であり、地域格差の大きい事例等も採用した。なお、対象公示地周辺は自己使用の店舗、飲食店等が多い地域で、賃貸向建物等が見受けられず、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。よって、他の標準地との検討等も踏まえ、洞爺湖町内における商業地の商況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ＪＲ洞爺駅に近い国道沿いに小売店舗や金融機関等が建ち並ぶ洞爺湖町の中心商業地域である。店舗併用住宅等の自己所有が一般的な地域であり、賃貸用のテナント向け物件はほぼ見られないなど賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、近時の需給動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	洞爺駅西方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	110.4 坪 (365 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、医院等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	洞爺湖町北海道洞爺湖町本町１５７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	15 m
面積	350 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ洞爺駅前の国道沿いに店舗、スーパー、飲食店、金融機関等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。なお、旧虻田町内の商業地は地域経済衰退等の影響により、地価下落傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ洞爺駅に近い旧虻田町地区の中心商業地域であるが、入江・高砂貝塚が世界遺産に登録された波及効果は現時点で見られず、高齢化の進行による購買力低下等により、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -6.5 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -6.5 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)洞爺湖町を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的に厳しい状態にある。 (2)長引くコロナ禍による観光業への悪影響や人口減少により、洞爺湖町の不動産需要は総体的に弱い状態が続いている。
地域要因
(1)国道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。大型店との競合もあり需要は乏しく、地価は長期的な下落傾向。 (2)国道沿いの旧来からの商業地域だが、顧客層の隣接市への流出や人口減少による購買力低下等により、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町本町１５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,599 円／平米 1万5,204 円／坪
推定価格 平米 坪	5,275 円／平米 1万7,439 円／坪
標準価格 平米 坪	1万404 円／平米 3万4,396 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町本町１５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,430 円／平米 4万4,400 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,458 円／平米 4万4,492 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,870 円／平米 5万2,466 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町本町１５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,102 円／平米 4万9 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,535 円／平米 5万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,636 円／平米 6万4,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町本町１５７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,402 円／平米 14万3,487 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,223 円／平米 12万9,671 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,166 円／平米 8万6,505 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情