路線価 (2023) 山梨県甲斐市西八幡字西冷間2071-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲斐市山梨県甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５
価格時点	2023 年
駅名	竜王駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	620万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	617万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円／坪 1平米 3万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、甲斐市の住宅地域一円である。需要者の中心は、甲斐市に在住又は甲斐市若しくは甲府市へ通勤する３０～４０代の一次取得者で、圏外からの転入者もみられる。甲斐市は甲府市のベッドタウンとしての住宅需要者が多く、不動産業者によるミニ開発も活発で、需給は比較的安定している。中心となる価格帯は、土地は総額で８００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、甲斐市及び周辺市町の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、甲府市並びに甲斐市等に所在する企業、団体等に勤務する第１次取得者層で、他市からの転入も認められる。当該地区は、アルプス通り南側背後に位置する既成住宅地域で、ＳＣ等の利便施設や公益的施設に近く利便性はあるが、街区が未整備なため不動産需要は伸び悩み気味である。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益価格は試算しなかった。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力を有する。対象標準地は、居住の快適性等を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅地の取引価格を指標として地価水準が形成されているので、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 甲斐市西八幡地区南部を代表する住宅地域である。戸建住宅が多く、周囲には小規模低層の木造共同住宅も散見されるが収益力が低く、投資採算性の観点から収益価格は試算できなかった。類似性の高い住宅地の取引事例を基礎とする比準価格は信頼性も高く説得力を有する。以上から、信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、過去からの経緯並びに今後の需給動向等も踏まえ、周辺標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜王駅南方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲斐市山梨県甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)アルプス通り背後の甲斐市南部の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。特段の変動要因も見受けられず当面は現状維持と予測する。街区が未整備なため利便性はあるが需要が伸びず地価はやや弱含み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甲府市のベッドタウンとして分譲地の開発が多く、需要も安定的で人口が増加傾向にある。 (2)甲府市のベットタウン的性格から分譲地需要は根強い。ミニ開発が多い結果、街区未整備地区が多く住宅地としての熟成度は高くない。
地域要因
(1)甲斐市の南端に位置するが、昭和町の大型ショッピングセンターに近いことから、需要は安定的に推移している。 (2)甲斐市南端に近いミニ開発によりできた住宅地域で、アルプス通り背後で甲府市へのアクセスが比較的良好だが、街区未整備で今一の地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２２０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,404 円／平米 14万3,494 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,549 円／平米 13万749 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,249 円／平米 11万6,533 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｄ２２０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万161 円／平米 13万2,772 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,525 円／平米 13万670 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,905 円／平米 12万2,008 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220119210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,996 円／平米 16万1,981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,220 円／平米 15万9,415 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,725 円／平米 12万1,413 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220119210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,685 円／平米 15万7,647 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,973 円／平米 14万2,069 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,982 円／平米 12万2,262 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情