路線価 (2023) 山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田520-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 笛吹市山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外
価格時点	2023 年
駅名	春日居町駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円／坪 1平米 1万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は峡東地域の農家住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁・血縁関係がある個人で、外部からの転入は、一部の分譲地を除いて殆どみられない。農業後継者の不足と高齢化で農家住宅地の需要は減退傾向が続いており、地価水準も長期に下落が続いている。また、農家住宅の跡地が分割されて分譲地として開発される傾向もみられ、徐々に混在化が進行しており、画地条件により二極化しており価格差が大きくなる傾向にある。 (2) 同一需給圏はおおむね笛吹市を中心として、峡東地域一円の農家住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び広く甲府盆地一円に勤務先を有する勤労者層であると認められるが、少なからず地縁・血縁を有する者に限られると判断される。地縁選好性の強い地域であることから、需要は極めて弱い。取引は物件の地積が大きいため、総額がやや嵩んでしまい、市場性も弱い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を中心とする住宅地のため、賃貸市場が形成されておらず、比隼価格のみの試算となった。比隼価格は採用した取引事例のうち農家住宅地の事例を重視して求めており、農家住宅地に対する不動産市場を反映した説得力がある価格で信頼性が高い。以上より、周辺地域の公示価格等との均衡にも留意のうえ、比隼価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、住環境が今一つであることから、アパート立地はほとんど見られない。したがって、賃貸市場が未成熟であるといえるので、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が圧倒的であることから、比準価格を標準とし、周辺の標準地との価格バランスにも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	春日居町駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅を中心とする既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笛吹市山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の農家住宅を中心とする在来の住宅地域で農家住宅の需要が低調であるため地価は下落傾向であるが、規模が小さい一般住宅の利用が増えており、地価の二極化傾向がみられ、この傾向は今後も続くものと予測する。 (2)中規模の農家住宅を中心とする在来の住宅地域であり、住環境は冴えない。総じて規模が大きいため総額が嵩み、市場性が弱いので、地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給の中心が分譲地であるため、同一近隣地域内に農家住宅と分譲地が混在し、画地規模や条件により価格差が大きくなる傾向にある。 (2)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)駅に比較的近く、一般住宅の利用が増加しているが、中心となる農家住宅の地価は需要の減退から下落傾向が続いている。 (2)農家住宅地域であり、新規の転入者はほとんど見られず、需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)２棟の住宅の敷地となっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220419211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,855 円／平米 9万5,395 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,696 円／平米 6万5,115 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211119211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,602 円／平米 9万4,558 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,526 円／平米 9万1,001 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,424 円／平米 6万910 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220119211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,758 円／平米 3万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,955 円／平米 4万6,135 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,656 円／平米 6万1,677 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,821 円／平米 7万5,446 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,950 円／平米 7万9,179 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,799 円／平米 6万2,149 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情