路線価 (2023) 山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南281-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 笛吹市山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
価格時点	2023 年
駅名	石和温泉駅 から 6200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	630万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	634万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円／坪 1平米 1万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、笛吹市八代町内を中心に笛吹市南部一円の圏域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性・血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。競合関係にある甲府市南部や笛吹市西部と比較しても新規宅地供給が少なく、地域的な競争力は低下しつつある。中心となる価格帯は、土地のみで８００万円程度、新築戸建物件で２，８００万円程度までである。 (2) 同一需給圏の範囲は、八代町を中心に笛吹市及びその周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は、市内の世帯分離者等の地元に地縁や血縁関係等を有する住宅一次取得者である。標準地周辺は、一般住宅のほか農家住宅や果樹畑等が見られる地域であり、供給の中心は小規模開発の分譲地であるが、散見される程度で数が少なく、需給共に弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は６００万円前後、新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範性の高い取引事例を収集し得たため、実証的で説得力のある価格と認められる。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅のほか農家住宅等も見られる住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、収益還元法は適用出来なかった。取引形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石和温泉駅南方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に農家住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笛吹市山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
標準地の範囲
東	110 m
西	30 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に農家住宅も見られる地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。開発機運は低調に推移しており、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心に農家住宅等も見られる住宅地域であり、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)峡東地域では過疎化・高齢化の影響により土地に対する実需が減退しているため、地価水準の下落傾向が継続している。 (2)全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の世帯数は増加しているが、総人口は減少傾向で、高齢化率は上昇している。
地域要因
(1)一般住宅を中心に農家住宅も見られる住宅地域で、周辺には農地等の空閑地も存在するが、地縁的選好性が強く開発機運は低調に推移している。 (2)一般住宅のほか周辺には果樹畑や農家住宅等が見られる地域で、地縁的選好性が強い土地柄で転入者は殆ど見られず、需給動向は低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｃ２１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,020 円／平米 7万6,104 円／坪
推定価格 平米 坪	2万680 円／平米 6万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,528 円／平米 6万4,560 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211019211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,338 円／平米 6万625 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,509 円／平米 6万4,497 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211019211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,824 円／平米 6万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,348 円／平米 6万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,309 円／平米 6万3,836 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220819211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,491 円／平米 6万4,437 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,355 円／平米 6万3,988 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,750 円／平米 6万5,294 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220519211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市八代町南字森ノ上南２８１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,554 円／平米 6万4,646 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,514 円／平米 7万1,125 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,365 円／平米 6万4,021 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情