路線価 (2023) 山梨県笛吹市石和町市部字西河原789-87内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 笛吹市山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
価格時点	2023 年
駅名	石和温泉駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石和町を中心とする普通商業地域の圏域である。需要先としては金融機関、医院、飲食店、ビジネスホテル等が中心。本件地域は地元住民やビジネスマンを顧客とする古くからの商業地域となっているが、業種的にまとまりがなく、商業的な特色を打ち出せずにいる状況で、商況は不振と見られる。したがって、需要はやや弱い。なお、既存の建物付き物件については、物件の個別性が強いので、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、笛吹市を中心に隣接市を含む峡東地域及びその周辺一円の商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁関係等を有する個人事業主や中小規模の地場の法人等である。標準地周辺は、自用の店舗や事業所のほかホテル等も見られる古くからの商業地域であり、商業地としての競争力は弱く、地価水準は弱含みで店舗等の立地動向は低調に推移している。店舗形態により取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市道沿いに中小規模店舗・医院・ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。主として地元住民・企業を顧客としており、広域的な範囲を商圏としていないため、収益価格はやや低位に試算されている。付近では自己使用目的に係る取引が中心であり、収益価格はさほど重視されていない実情にあることから、比準価格を重視しつつ、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗や事業所のほかホテル等も見られる地域で、賃貸物件等も見られるが商況は冴えず、賃貸市場の熟成度は低い。貸店舗等の収益目的での取引は見当たらず、需要者の多くは市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ、信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、昨今の不動産市場の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石和温泉駅南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	167.9 坪 (555 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笛吹市山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
標準地の範囲
東	50 m
西	170 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	25 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地方銀行等が建ち並ぶ既成の普通商業地域である。堅実な商業地域であるが、商況は不振と判断される。当分の間、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (2)中小規模の店舗、ホテル等が見られる旧来からの商業地域であり、格別の地域変動要因も見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の人口は減少しており国道２０号沿い等を除き、在来の商業地域は衰退傾向にある。
地域要因
(1)古くからの商業地域であり、街並には変化がほとんど見られない。 (2)核となる店舗等の見られない在来の商業地域であり、集客力に欠け、店舗需要は低調であり、地価水準は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)隣接地の店舗敷地を併合しているが、利用方法は従来のままである。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220219211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,915 円／平米 14万1,877 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
標準価格 平米 坪	4万283 円／平米 13万3,176 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,221 円／平米 15万2,807 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,508 円／平米 16万367 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,389 円／平米 13万6,832 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,634 円／平米 10万4,582 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,424 円／平米 13万336 円／坪
標準価格 平米 坪	4万270 円／平米 13万3,133 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211019211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,308 円／平米 12万3,340 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,680 円／平米 12万1,264 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,920 円／平米 13万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,055 円／平米 9万6,056 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,961 円／平米 10万5,663 円／坪
標準価格 平米 坪	4万355 円／平米 13万3,414 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情