路線価 (2023) 山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑832-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 笛吹市山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
価格時点	2023 年
駅名	石和温泉駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は笛吹市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者及び幹線道路沿いに立地を希望する事業者等。近隣地域は、県道沿いに観光農園、低層店舗等が存する路線商業地域。新規出店は少なく、店舗等の連坦性に欠け、既存の小規模店舗が中心である事から発展性に乏しく、商況は衰退傾向で需給は弱い。不動産取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、笛吹市を中心に広く峡東地域及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、地元資本の中小規模の法人や地場の個人事業者等である。標準地周辺は、県道沿いに観光農園や低層店舗が混在する在来の商業地域であり、車両交通量は比較的多いものの、ここ数年特に目立った新規出店等も見受けられず、商業地としての市場競争力は弱い。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 笛吹市御坂町内の県道沿いに自用の小売店舗、観光農園等が存する路線商業地域である。テナント向け賃貸物件の需給は弱く、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自用の店舗や観光農園を中心とした店舗密度の低い在来の商業地域で、土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算され、相対的な規範性は低い。取引形態は自用目的が主流で需要者の多くは周辺土地相場等に着目して意思決定するものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の相対的規範性は高い。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石和温泉駅南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	167.9 坪 (555 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	観光農園、小売店舗等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笛吹市山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や事業所、観光農園等が存する路線商業地域であり、格別の地域変動要因もなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向であるものと予測する。 (2)店舗や観光農園等が混在する路線商業地域であり、格別の地域変動要因も見受けられず、当分の間は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内及び隣接市の大型店舗等へ顧客の流出が依然続いている。旧来型の商店が建ち並ぶ地域の需要は少なく、不動産取引は低調である。 (2)持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の人口は減少しており国道２０号沿い等を除き、在来の商業地域は衰退傾向にある。
地域要因
(1)県道沿いに存するが、店舗等の連担性に欠け、中心となる店舗等も無い為、商況は冴えず衰退傾向が続いているが、やや値頃感が出てきている。 (2)県道沿いに観光農園や小売店舗等の見られる旧来からの商業地域であり、商業集積度は低く、地価水準は依然として弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211219211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,455 円／平米 9万4,072 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,658 円／平米 9万4,743 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,658 円／平米 9万4,743 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ２２０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万260 円／平米 10万40 円／坪
推定価格 平米 坪	3万415 円／平米 10万552 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,346 円／平米 8万3,794 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220819211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,260 円／平米 8万3,510 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,083 円／平米 8万2,924 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,859 円／平米 8万5,490 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,507 円／平米 9万938 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,343 円／平米 8万7,090 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,279 円／平米 7万348 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,601 円／平米 7万8,025 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,204 円／平米 7万6,712 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,095 円／平米 6万9,740 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情