路線価 (2023) 山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町103-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 笛吹市山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
価格時点	2023 年
駅名	石和温泉駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,400万 円 (1766 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,568 円 1平米 6万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億1,400万 円 (1766 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は笛吹市内及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内企業や全国展開するチェーン店等である。大型物販店や郊外型レストラン、金融機関店舗等が連担し車両の通行量も多く、市場での競争力も堅調と思われる。ただ、地積が大きいので、総額が大きくなる点が懸念される。なお、既存の建物付き土地については、取引物件の個別性が強いことから、中心となる価格帯は見いだせない状況。 (2) 同一需給圏は笛吹市内及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内法人や全国チェーン店を経営する県外資本等である。駐車場を完備した大型物販店やレストラン、金融機関、店舗等が連なり、車両通行量にも恵まれる地域であるが、近年はコロナ禍により飲食店を中心に収益性は低迷している。取引物件の規模等の個別的要因は多種多様で中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗のほか事業用定期借地権を利用した物件が多いと思われる。貸店舗等の賃貸目的での取引は少なく、自用目的での取引が大部分である。店舗立地動向も堅調であることから賃貸需要も比較的安定していると思われるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業事業者向けの賃貸市場においては、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないのが実情であることから収益価格は低位に試算された。賃貸に基づく収益を目的とした取引は少なく、自用目的の取引が中心である。以上より、現実の市場動向を反映した実証性のある比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係を考慮し、更に周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石和温泉駅南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	534.2 坪 (1766 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の沿道サービス店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笛吹市山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	50 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物販店の建ち並ぶ路線商業地域で、近くに大型商業施設も立地し、商況は堅調であると認められる。ただ、画地規模が全般的に大きいのが懸念される。当分の間、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (2)隣接地に周辺地域の核店舗となる大型商業施設がある等立地条件に優るが、コロナ禍の影響から飲食店等の収益性は低下しており、地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,204 円 1平米 6万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)笛吹市においては、過去一年間で人口が減少、高齢化率は上昇した。コロナ禍により、観光商業及び飲食店等の商況は低迷している。
地域要因
(1)大型物販店等が建ち並ぶ路線商業地域であるので、売買取引の場合には総額の嵩む点が懸念される。 (2)コロナ禍で飲食店を中心に収益性は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２２１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,035 円／平米 21万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,840 円／平米 21万4,361 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,231 円／平米 21万5,654 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,990 円／平米 18万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,819 円／平米 18万7,844 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,010 円／平米 21万4,923 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,174 円／平米 18万9,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,860 円／平米 22万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,102 円／平米 21万5,227 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220119201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,897 円／平米 19万1,407 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,492 円／平米 19万69 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,036 円／平米 21万5,009 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211219201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県笛吹市石和町窪中島字新開町１０３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,313 円／平米 24万5,679 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,718 円／平米 24万3,712 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,270 円／平米 21万2,477 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情