路線価 (2023) 山梨県上野原市上野原字押出し1880-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 上野原市山梨県上野原市上野原字押出し１８８０番５
価格時点	2023 年
駅名	上野原駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	755万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万841 円 1平米 6万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	754万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万510 円／坪 1平米 6万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね上野原市及び周辺市の住宅地域。需要者の中心は上野原市とその周辺市及び東京方面等に職場をもつ勤労者及び居住者等であり、同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。近隣地域は小規模な画地が多く、周辺街路はやや狭隘であるが、住環境及び利便性の良い地域である。市内の新規の分譲地等との競合はあるが、需要は比較的堅調である。土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は上野原市街地を中心とする市内の住宅地域一円である。昨今では都心回帰や多摩地区との相対により都心部へ通勤する需要者の人気は低く、主たる需要者は地元個人等。人口減少が続くが、中心部の住宅地域は供給が少ないことから、需給関係は比較的安定している。都心部へ通勤可能圏内にあり、多摩地区との価格バランス等により県内での地価水準は上位である。取引の中心は土地が１，０００万円程度、新築戸建物件が２，５００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上野原駅の北西方の中心市街地に存する戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、自用目的の取引が中心である。標準地の画地規模ではアパートの想定は合理的ではないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 上野原市の中心市街地に位置し、利便性が良好な住宅地域である。画地規模が小さく共同住宅等の想定は現実的ではないため収益価格は試算しなかった。取引に当たっては居住の快適性、利便性を重視して取引されることから、価格水準は自己使用目的を中心とした取引形態により形成される。以上により、市場の実態を反映し信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上野原駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上野原市山梨県上野原市上野原字押出し１８８０番５
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上野原駅の北西方に位置する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下げ止まり傾向で推移していくものと予測する。 (2)上野原市中心部に位置し、需要が比較的強い住宅地域である。人口は減少傾向にあるが、地域要因に格別の変動はなく当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万841 円 1平米 6万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万510 円 1平米 6万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京方面等への通勤圏であるが、東京都西部等で開発が進んでおり、都内通勤者からの宅地需要は減少傾向であり、不動産取引はやや低調である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響による働き方変革により、都内隣接の当市への需要も期待されたが、その影響は少ない。
地域要因
(1)上野原市の中心市街地に存しており、利便性の良い住宅地域である。郊外の分譲地との競争は見られるが、市内での需要は比較的堅調である。 (2)市内では不動産市場の二極化が進んでおり、比較的利便性が良好な当地域の需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221019212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	上野原市
地域	山梨県上野原市上野原字押出し１８８０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万179 円／平米 19万8,952 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,137 円／平米 21万8,649 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,487 円／平米 22万3,112 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519212 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	上野原市
地域	山梨県上野原市上野原字押出し１８８０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,184 円／平米 22万8,722 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,257 円／平米 21万9,046 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,327 円／平米 21万2,665 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221019212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	上野原市
地域	山梨県上野原市上野原字押出し１８８０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,616 円／平米 16万724 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,175 円／平米 20万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,136 円／平米 22万1,952 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220719212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	上野原市
地域	山梨県上野原市上野原字押出し１８８０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,341 円／平米 18万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,881 円／平米 18万8,049 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,527 円／平米 21万9,938 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情