路線価 (2023) 山梨県上野原市上野原字下新町594-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 上野原市山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
価格時点	2023 年
駅名	上野原駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	681万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	681万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円／坪 1平米 6万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上野原市及び周辺市の既存の商業地域及び幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者等。近隣地域は、県道沿いの小規模な低層店舗や事業所が見られるほか、空き店舗や戸建住宅等も存しており繁華性に劣る。また、周辺の大型店舗への顧客は流出傾向にあり、商況は衰退傾向で需給は弱い。不動産取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 上野原市内中心部の県道沿いの商業地域で、同一需給圏は県東部の所謂郡内地域一円である。当地域では駐車場が殆どない零細の事業者が多く、経営者の高齢化等に起因する店舗の閉店等も見られ、客足は周辺大型店に流出傾向にある。新規の出店も殆ど見受けられないため、需要者を想定し難いが、不動産業者等によると地元事業者が中心、纏まった規模であれば県内外の事業者等である。需要の中心となる価格帯は画地条件で大きく異なり把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上野原駅北方の県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。自用目的の取引が中心であり、商業事業者による中心商店街出店意欲の低下から、貸店舗や事務所の需要は弱い。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を採用し試算された比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 県道沿いに小規模店舗等が建ち並ぶ低層店舗地域である。旧来からの自己使用店舗が多く、貸ビル等の賃貸需要は脆弱で、適正な賃貸事例の収集も難しいため、賃貸を想定した収益価格の規範性は相対的に低い。一方、実際の市場で成立した類似の取引事例に基礎を置く比準価格の規範性、信頼性は高い。以上により、市場の需給実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上野原駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な低層店舗が見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上野原市山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域。地域要因に特に目立った変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は値頃感から下げ止まり傾向であるものと予測する。 (2)小規模な店舗等を中心とする旧来からの商業地域であり、核店舗もなく商況は低迷している。上野原駅南口商業地域が徐々に成熟度を増しつつあり、当地域の一層の衰退化が危惧される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)再開発された駅南口地域やその他市内及び隣接市の大型店舗等へ顧客の流出が続いている。旧来型の商店街は衰退傾向であり、不動産取引は低調。 (2)当市の商業地は駅前を除き商況は低迷している。新型コロナウイルス感染症の影響というより、従来から出店需要は低調である。
地域要因
(1)在来の商業地域であり、空店舗が見られる等商況は冴えず衰退化傾向が続いているが、背後住宅地との価格接近からやや値頃感が出てきている。 (2)駐車場を備えていない店舗も見られる旧来からの商業地で、新規出店も殆どなく客足は郊外型店舗に流れている。地価の下落基調は続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220419212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	上野原市
地域	山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,442 円／平米 17万6,679 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,173 円／平米 22万5,380 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,173 円／平米 22万5,380 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	大月市
地域	山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,259 円／平米 13万6,402 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,871 円／平米 25万830 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,780 円／平米 23万7,305 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220319206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	大月市
地域	山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,485 円／平米 21万9,799 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,820 円／平米 21万7,601 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,716 円／平米 22万3,869 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,692 円／平米 17万894 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,846 円／平米 24万4,135 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220419202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県上野原市上野原字下新町５９４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,359 円／平米 14万3,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,142 円／平米 14万2,627 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,372 円／平米 21万9,426 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情