路線価 (2023) 山梨県甲州市塩山上於曽字堰口1628-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲州市山梨県甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外
価格時点	2023 年
駅名	塩山駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	512万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	512万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円／坪 1平米 3万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね甲州市を含む峡東圏一円の住宅地域である。需要者の中心は、新規取得または市内での買い替えの個人で、多少地縁的選考性が認められる。目立った宅地供給はなく、駅に近い住宅地域であるが、分譲地はほとんど見られない。画地規模は２００㎡程度で、土地で７００万円以下が需要の中心となっているものと推定される。 (2) 同一需給圏は、甲州市塩山地内を中心として隣接市に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層を中心とし、圏外からの転入者は多くはない。ＪＲ塩山駅に近く住環境にも恵まれているため住宅地としての人気は高く、底堅い需要が認められる。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円程度までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする地域で、アパートも散見される地域であるが、標準地の画地規模の制約から、収益価格は求めなかった。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。周辺に賃貸物件も見られるが、標準地の画地規模により収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範性の高い取引事例を収集し得たため、実証的で説得力のある価格と認められる。よって、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地との検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	塩山駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い駅に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲州市山梨県甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)峡東圏の中心的な市であるが、需要者の選別外の圏域となっており、この傾向は当分の間続くものと予測される。 (2)峡東地域の中核的な市であったが、過疎化・高齢化の影響により、一部の利便性の良い地域を除き、不動産市場は低迷している。
地域要因
(1)塩山駅に近い住宅地域であるが、需要者の選別外の地域となっており、地価は下落傾向である。 (2)中規模一般住宅等を中心とする住宅地域で、ＪＲ塩山駅に近く生活の利便性にも恵まれているため、住宅地として底堅い需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220319213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,282 円／平米 12万3,254 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,834 円／平米 11万8,467 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,225 円／平米 10万6,536 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220419213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,176 円／平米 11万2,986 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,615 円／平米 11万7,743 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,028 円／平米 10万5,885 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,781 円／平米 12万4,904 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,730 円／平米 11万8,123 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,873 円／平米 10万5,372 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220719213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万926 円／平米 10万2,241 円／坪
推定価格 平米 坪	3万740 円／平米 10万1,626 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,426 円／平米 10万7,200 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情