路線価 (2023) 山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉1811-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲州市山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
価格時点	2023 年
駅名	勝沼ぶどう郷駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	888万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	888万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね甲州市を含む峡東圏一円の住宅地域である。需要者の中心は、新規取得または市内での買い替えの個人で、地縁的選考性が認められる。目立った宅地供給はなく、ほぼ熟成した住宅地域であるが、農家住宅中心の地域であることから、需給者の選別外の地域となっており、分譲地はほとんど見られない。画地規模は６００㎡程度で、土地で１，０００万円以下が需要の中心となっているものと推定される。 (2) 同一需給圏は、甲州市内を中心に隣接市を含む圏域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性・血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。在来の農家住宅等が多い閉鎖的な地域である上に画地規模が大きく総額も嵩むため需給関係は低調に推移している。勝沼地区の農家住宅地域は取引件数が少ないため、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、農家住宅中心の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、農家住宅等を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域は、画地規模の大きな農家住宅地域で地縁的選好性の強い状況にあるが、比準価格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勝沼ぶどう郷駅南西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	161.8 坪 (535 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中にワイン醸造所が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲州市山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅を中心とする住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。地縁的選好性が強く、需要者が限定されるため地価水準の下落が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)峡東圏の中心的な市であるが、需要者の選別外の圏域となっており、この傾向は当分の間続くものと予測される。 (2)峡東地域の中核的な市であったが、過疎化・高齢化の影響により、一部の利便性の良い地域を除き、不動産市場は低迷している。
地域要因
(1)地縁的選考性の認められる農家住宅中心の住宅地域で、地価は下落傾向である。 (2)圏外からの転入者の少ない農家住宅地域である上に、過疎化・高齢化の影響を受け、住宅地域としての競争力は低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,096 円／平米 3万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,016 円／平米 6万2,867 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,681 円／平米 5万5,147 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	農用地区域でない
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,990 円／平米 7万6,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,359 円／平米 7万3,919 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,811 円／平米 5万5,577 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,435 円／平米 2万4,580 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,060 円／平米 4万9,788 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,733 円／平米 5万5,319 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220819213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,886 円／平米 6万2,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万64 円／平米 6万6,332 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,835 円／平米 5万8,963 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220919213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲州市
地域	山梨県甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万165 円／平米 3万3,605 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,887 円／平米 3万9,298 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,064 円／平米 5万3,108 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情