路線価 (2023) 山梨県甲州市塩山上於曽字宮村1104-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲州市山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
価格時点	2023 年
駅名	塩山駅 から 390m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	986万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	986万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円／坪 1平米 4万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、峡東圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は小売店舗立地を目的とする個人が中心と推定される。塩山駅前に立地する個人事業主を主体の商業地域で、顧客の郊外への流出もあり、繁華性・商況とも冴えない。また駐車場を充分に確保できる画地が少ない。個別性の多少高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は、甲州市内を中心に峡東地域一円にある商業地域又は商住混在地域である。需要者は、地元中小企業又は個人事業者が中心で、県外大手資本の参入は殆ど見受けられない。ＪＲ塩山駅前の商店街であるが、郊外型大型店舗への顧客の流出に歯止めがかからず、商況は低迷している。取引価格は、画地規模等の個別的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は広域的に選択したが、峡東圏の商業地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、取引事例比較法において、地域格差の判定は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、小規模店舗等を中心とする商業地域である。取引は自用目的での取引が中心となっており、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、商況の低迷による商業収益性の低下を反映して低位に試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	塩山駅西方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗が多い駅近接の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲州市山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
標準地の範囲
東	220 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗が多い駅前の商業地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模店舗が多い駅前の商業地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。郊外型大型店舗への顧客の流出傾向を受けて地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部業種を除き、企業の出店意欲は依然弱く、幹線道路沿い商業地に対する需要は低迷している。また、駅前等中心商業地の空洞化は依然続いている。 (2)過疎化・高齢化による地域経済の衰退により、甲州市内の商業地域は、一部の路線商業地を除き全般的に衰退傾向が顕著となっている。
地域要因
(1)駅前の商業地域であるが、顧客の郊外流出により繁華性・商況とも冴えず、地価は下落傾向である。 (2)駅前の商業地域であるが、郊外型大型店舗への顧客の流出傾向が継続しているため、商業地としての競争力は低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210919211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,454 円／平米 7万4,233 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,532 円／平米 10万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,994 円／平米 15万8,668 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220119205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,153 円／平米 6万3,320 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,033 円／平米 8万9,371 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,677 円／平米 15万7,620 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220419205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	山梨市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,716 円／平米 22万7,175 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,029 円／平米 22万4,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万392 円／平米 16万6,596 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ２２０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万260 円／平米 10万40 円／坪
推定価格 平米 坪	3万415 円／平米 10万552 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,278 円／平米 15万9,607 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｃ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,210 円／平米 6万3,508 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,632 円／平米 10万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,639 円／平米 15万7,495 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情