路線価 (2023) 山梨県中央市今福新田字川東489外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 中央市山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
価格時点	2023 年
駅名	東花輪駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	604万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	600万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧田富町を中心に中央市及び隣接市町を含むその周辺一円に展開する農家住宅地域である。需要者の中心は地元在住者であり、世帯分離や買い替えのほか、縁故関係による取得等が目立ち、転入者は殆ど見られない。釜無川と笛吹川の合流域に展開する市街化調整区域内の農家住宅地域であり、標準地周辺には農地が多く残り、取引動向は低調に推移している。取引される規模や価格帯もまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状態である。 (2) 同一需給圏は中央市及び隣接市町一円の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁血縁関係がある個人であり、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の農家住宅地域で、周囲には畑が多く残る旧来からの地域である。穏やかな地域特性を有し、地域的選好性も認められるため土地取引は脆弱である。取引される背景や価格帯はまちまちであり、市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟な為、収益還元法は適用出来なかった。取引形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地域で、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的で快適性を指標とした取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東花輪駅南西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に、一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央市山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	19.5 m
面積	350 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、地縁的選考性が認められる。格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の人口は概ね横這いで、老年人口は増加しているが、高齢化率は比較的低い。 (2)昭和町と隣接した地域では利便性の面から優位にあるため、小規模開発を中心に住宅地に対する需要は比較的堅調である。
地域要因
(1)釜無川と笛吹川の合流域に展開する市街化調整区域内の農家住宅地域であり、実需は低調であり、地価水準は依然として弱含みで推移している。 (2)市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域である。市場はやや閉鎖的で、需給共に低調で、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220619214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,514 円／平米 3万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,875 円／平米 4万9,177 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,337 円／平米 5万7,316 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220219346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万107 円／平米 3万3,414 円／坪
推定価格 平米 坪	9,925 円／平米 3万2,812 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,879 円／平米 5万5,802 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２２０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,001 円／平米 4万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,866 円／平米 4万9,147 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,970 円／平米 5万6,103 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,736 円／平米 4万8,717 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,543 円／平米 5万7,997 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220419208 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県中央市今福新田字川東４８９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,493 円／平米 7万1,056 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,278 円／平米 7万345 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,821 円／平米 5万5,610 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情