路線価 (2023) 山梨県中央市若宮32-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 中央市山梨県中央市若宮３２番５
価格時点	2023 年
駅名	常永駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,440万 円 (605 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,440万 円 (605 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,781 円／坪 1平米 5万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央市を中心に隣接市町を含むその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、地元の法人や個人事業主であり、ロードサイド型の店舗展開をする県外法人等も見られる。標準地周辺は、中小規模の店舗が建ち並ぶ市内では比較的商況の良い商業地域で、周辺には大型店舗等も見られ、出店動向は比較的堅調であり、実需は安定して推移している。店舗の業種等により規模等にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。 (2) 同一需給圏は中央市を中心に周辺市町一円の商業地域である。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。大規模小売店舗等に近接し、広域的な商圏を確保している。店舗の種類も様々で、周辺住宅地域の人気も高く取引も堅調であることから、一定の繁華性を維持している。このため、潜在的な需要は高いものと推定される。需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) テナント向けの賃貸市場の動きは鈍く、新築の貸店舗等の規範性の高い収益資料の収集には限界があり、収益価格の相対的な規範性はやや低い。取引に当たり需要者の多くは、市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ、信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中央市内における関係位置の良い商業地であるが、テナント向け賃貸市場はやや未成熟のため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、本件では同一需給圏内において、信頼性の高い商業地の取引事例を収集し得た事から、現実の需給関係を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	常永駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	183 坪 (605 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央市山梨県中央市若宮３２番５
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	40 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山梨大学医学部附属病院に近接する商業地域であり、商況は比較的堅調に推移している。特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。 (2)大規模小売店舗等に近接し、繁華性・商況は概ね良好である。格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の人口は概ね横這いで、大型店舗等も目立ち、地元購買率は比較的高い。 (2)市場動向は消費購買力を求め郊外型大規模小売店舗への選択と集中になり、核店舗を有しない旧来からの地域との明暗が顕在化している。
地域要因
(1)周辺に大型店舗等も見られる比較的商況の良い商業地域であり、背後地における分譲開発動向も比較的堅調であり、地価水準は安定して推移している。 (2)大規模小売店舗等に近接することから、市内における立地の優位性は確保している。背後住宅地の人気も高く、商況は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２２０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県中央市若宮３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,176 円／平米 11万9,598 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,611 円／平米 11万4,424 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,005 円／平米 18万5,153 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｄ２２０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県中央市若宮３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,065 円／平米 17万2,127 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,805 円／平米 17万1,267 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,433 円／平米 18万9,873 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県中央市若宮３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,376 円／平米 13万6,789 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,252 円／平米 13万6,379 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,931 円／平米 19万4,826 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県中央市若宮３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,990 円／平米 18万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,819 円／平米 18万7,844 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,809 円／平米 19万7,729 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221019384 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県中央市若宮３２番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,496 円／平米 11万4,044 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,314 円／平米 15万9,726 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,508 円／平米 18万6,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情