路線価 (2023) 山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢2455-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 西八代郡市川三郷町山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４
価格時点	2023 年
駅名	甲斐上野駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	699万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	699万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円／坪 1平米 2万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西八代郡市川三郷町及び周辺市町の住宅地域である。中心となる需要者は、圏域内に地縁・血縁関係がある個人である。町内の血縁関係者のほか、周辺に介在する工場地の従業員等も含まれる。比較的空地があるため分譲地の開発が進み、若年層を中心に一定の需要がある。高台で洪水ハザードマップによる影響が低く、今後も需要は一定程度あるものと予測する。中心の価格帯は更地で７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市川三郷町及び周辺市町の住宅地域と判定される。圏外からの移転者は少なく、主たる需要者は周辺に居住する地縁的関係者等である。県道背後に位置する居住環境の良好な住宅地域であり、小中学校にも比較的近く旧三珠町内では一定の市場競争力を有し、近年は新規住宅の供給が増加している。需要の中心価格帯は、土地で７００万円程度、新築の戸建物件は総額２，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要が見込めない地域であるため収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は、対象標準地と同じ市川三郷町上野地内の事例が中心で、不動産市場を適切に反映し、信頼性が高いものと判断する。近隣地域は自己利用を前提に市場での取引価格を指標として地価が形成されていることを考慮した結果、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は既成住宅地に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲斐上野駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性の良い新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西八代郡市川三郷町山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	21 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　４．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町内では新興住宅地域として一定の需要が認められるが、価格帯で隣接市町と競合するため需要が分散しており、地価水準は弱含みで推移している。この傾向はしばらく続くものと予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しつつあり、特段の地域要因の変化もなく、今後も良好な住環境を維持すると予測する。地価は依然下落傾向であるが、下落幅は縮小してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地縁・血縁関係が中心の狭隘な市場規模のため、人口の減少や高齢化の影響が不動産需要に顕著に反映される。 (2)市川三郷町の人口減少率及び高齢化率は県内平均を大幅に上回り、宅地需要は低調に推移している。
地域要因
(1)浸水リスクが少ない高台に位置し、分譲地の開発も進むなど一定の需要があるため、下落幅は他の地域よりも小さい。 (2)甲斐上野駅から旧役場までの近隣地域を含む周辺地域は人気が比較的高く、町内では数少ない宅地分譲が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｂ２２０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,214 円／平米 7万133 円／坪
推定価格 平米 坪	2万437 円／平米 6万7,565 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,044 円／平米 7万9,489 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220919346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,817 円／平米 8万5,351 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,159 円／平米 8万3,176 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,938 円／平米 7万9,139 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220519346 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,909 円／平米 9万2,267 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,323 円／平米 9万330 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,276 円／平米 8万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211219346 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,659 円／平米 6万4,993 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,109 円／平米 6万3,174 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,625 円／平米 8万1,410 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情