路線価 (2023) 山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女1689-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 西八代郡市川三郷町山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
価格時点	2023 年
駅名	市川本町駅 から 840m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	908万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	905万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円／坪 1平米 2万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市川三郷町・南巨摩郡富士川町を中心に、隣接市町も含む住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁・血縁関係がある一次取得者の個人で、転入者は殆どみられない。町の中心部に近い住宅地であるが、ハザードマップによる想定浸水状況が中心市街地で良くないため、新規の開発は旧三珠町内の上野地区や富士川町方面に移行し、不動産需要は減退傾向にある。中心となる価格帯は、更地で総額１，０００万円以下である。 (2) 同一需給圏は、市川三郷町及び周辺市町の住宅地域と判定される。圏外からの移転者は少なく、主たる需要者は周辺に居住する地縁的関係者等である。近隣地域は町中心部に位置する既成住宅地域で、生活便益施設への接近性も良好であるが、類似地域における新規分譲地に比較して需給は極めて弱い状況である。需要の中心価格帯は、様々な画地規模が見られるため土地８００～９００万円程度、土地建物の総額は新規建売り分譲物件の取引が無いため不明である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要が弱い地域のため、収益価格の試算はできず、比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は町の中心部に所在する住宅地のもので、市場価格を適切に反映した価格であると判断する。熟成した住宅地であるが、外部からの転入は見込めないため市場参加者が限定され、人口の減少傾向から需要は減退傾向で、比準価格はこのような地域的特性を反映して信頼性があるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は既成市街地に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市川本町駅北西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西八代郡市川三郷町山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心部に近い利便性が良い住宅地で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は人口の減少を背景とする需要の減少から、下落傾向が続くものと思われる。 (2)町中心部に近い既成住宅地域であり、需要は低調に推移している。特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地縁・血縁関係が中心の狭隘な市場規模のため、人口の減少や高齢化の影響が不動産需要に顕著に反映される。 (2)市川三郷町の人口減少率及び高齢化率は県内平均を大幅に上回り、宅地需要は低調に推移している。
地域要因
(1)競合する富士川町等へ需要が移行しており、人口の減少傾向と相まって地価の下落傾向が続いている。 (2)生活便益施設への接近性が良好な既成住宅地域であるが、閉鎖性も認められ、圏外からの移転者は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｃ２２１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,108 円／平米 5万9,865 円／坪
推定価格 平米 坪	2万988 円／平米 6万9,386 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,364 円／平米 9万465 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,251 円／平米 10万9,928 円／坪
推定価格 平米 坪	3万424 円／平米 10万582 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,118 円／平米 9万2,958 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｃ２２０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,564 円／平米 4万1,537 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,012 円／平米 7万9,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,792 円／平米 9万1,880 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619368 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,512 円／平米 11万4,097 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,598 円／平米 11万1,075 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,234 円／平米 9万3,342 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220619368 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,524 円／平米 8万7,688 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,325 円／平米 8万3,724 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,617 円／平米 9万1,302 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情