路線価 (2023) 山梨県西八代郡市川三郷町市川大門909-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 西八代郡市川三郷町山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
価格時点	2023 年
駅名	市川本町駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	699万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	704万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円／坪 1平米 2万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市川三郷町・富士川町を中心に中央市・南アルプス市の一部を含む近隣型の商業地域である。需要者の中心は、当該地域に地盤がある法人及び個人経営者で、一部全国展開するコンビニチェーンやドラッグストアを経営する法人を含む。大型店舗と競合する業種は撤退し、生活関連型の個人経営の店舗等が存続している状況で、新規の出店需要はなく、商況は衰退傾向であるものの、住宅地としての需要が見込めることから下落幅は少ない。 (2) 同一需給圏は、市川三郷町を中心に周辺市町に展開する商業地域である。主な需要者は、地場の事業者に概ね限定されると思料される。標準地周辺は小規模店舗を中心とする旧来からの商業地域が形成されている。駐車場が確保されていない画地が多く、経営者の高齢化等が進み廃業した店舗も多く見られ、商況は著しく落ち込んでいる。取引物件は規模や建物用途等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域であるが、賃貸市場が未成熟のため比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は、商況が類似する個人経営の古くからの店舗が建ち並ぶ商業地域のもので、近隣地域の状況を反映した市場性の裏付けのある価格であると判定する。以上より、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、周辺公示価格等との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は既成市街地の商業地域に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市川本町駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ既成の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	75 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	354 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西八代郡市川三郷町山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	75 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	354 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの商業地域で整備されているが、新規の出店等は見られず需要が低調なため、地価水準は周辺住宅地程度にまで下落しており、今後も弱含みで推移するものと予測する。 (2)小規模小売店舗を中心とする既成商業地域で、郊外型の大型商業施設へ顧客が流出し商況は著しく落ち込んでいる。これに伴い周辺地域の一部は住宅地域に移行しつつある中、地価の下落は徐々に収束するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新規の出店はみられず、需要も低調であることから、地価は全般的に下落傾向にある。 (2)市川三郷町の人口減少率及び高齢化率は県内平均を大幅に上回り、宅地需要は低調に推移している。
地域要因
(1)整備された商店街であるが、人口の減少や大型店舗への顧客の流出傾向から新規需要は低調で、下落傾向が継続している。 (2)駐車場完備の郊外型ショッピングセンターに顧客が流出し、さらには後継者不足も相まって、商況は著しく落ち込んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220219346 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,488 円／平米 12万7,241 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,497 円／平米 12万3,965 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,642 円／平米 9万7,996 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220119346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,686 円／平米 10万4,754 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,696 円／平米 9万8,175 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220319346 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,021 円／平米 13万8,921 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,790 円／平米 8万8,568 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,652 円／平米 9万4,724 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ２２０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	西八代郡市川三郷町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,151 円／平米 7万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,083 円／平米 8万6,230 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,439 円／平米 9万7,325 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220319368 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,236 円／平米 8万6,736 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,869 円／平米 8万5,523 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,616 円／平米 9万4,604 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情