路線価 (2023) 山梨県南巨摩郡身延町下山字-匠小路2435-2 坪・平米
2023
路 線 価
山梨県 南巨摩郡身延町
山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２
(身延)
- 周辺状況： 住宅地 (農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域)
- 波高島駅 から 2800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
山梨県
南巨摩郡身延町山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 波高島駅 から 2800m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月16日
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| 鑑定評価額 総額 |
295万 円
(271 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万6,035 円
1平米 1万900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
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| 調査実施日 | 2022年12月21日
|
| 鑑定評価額 総額 |
295万 円
(271 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万6,035 円／坪
1平米 1万900 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、身延町内を中心に市川三郷町を含む峡南地域全域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性・血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。在来の農家住宅等が多い閉鎖的な地域である上に、過疎化・高齢化の影響も受けているため宅地需要は低迷している。取引は、相続や分家等の際に顕在化する程度で件数自体が非常に少ないため、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、身延町を中心に広く峡南地域及びその周一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は地元在住者であり、世帯分離や買い替えのほか、縁故関係の取得等が散見されるが、転入者は殆ど見られない。標準地周辺は農家住宅を中心に一般住宅が見られる在来の住宅地域で、過疎化や高齢化が進んでおり、地価水準は弱含みで推移している。取引が極めて少なく、取引される規模や価格帯もばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 近隣地域は、農家住宅等を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域では、過疎化・高齢化により新規需要が見込み難い状況であり、比準価格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅を中心とする住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件は見られず賃貸需要は脆弱な為、収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では現実の需給関係を反映し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、周辺の公示地や基準地とのバランスや前年公示地価格からの推移を考量して、更に売買希望価格の動向や売買物件の出回り状況、並びに成約期間の推移等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 波高島駅南西方
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| 距離 | 2800 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
82 坪
(271 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1.5 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
町道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 土砂災害警戒区域
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
南巨摩郡身延町山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 20 m
|
| 西 | 50 m
|
| 南 | 50 m
|
| 北 | 50 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 農家住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 20 m
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| 奥行き | 15 m
|
| 面積 | 300 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ４ｍ町道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ | 土砂災害警戒区域
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)在来の農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域である。圏外からの転入者の殆ど見受けられない農家住宅地域で、需給関係が低迷しているため地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)在来の農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は依然として弱含みで推移するものと予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 農家住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 3万6,035 円
1平米 1万900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 3万6,035 円
1平米 1万900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 3万6,035円 1平米 1万900円 |
前年から次年への変動率 
-3.5 ％
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2022年 |
1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 3万6,035円 1平米 1万900円 |
|
前年から次年への変動率
-3.5 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)身延町内では、過疎化・高齢化の影響により土地に対する実需の減退が鮮明となっているため、不動産市場は低迷している。 (2)持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。町内の人口や世帯数は減少基調で、高齢化率は上昇しており、少子高齢化が顕著である。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)圏外からの転入者の少ない農家住宅地域である上に、過疎化・高齢化の影響を受け、需給関係は低調に推移している。 (2)農家住宅を中心とする既存の集落であり、不動産取引は殆ど見られず、人口減少と相俟って、地価の下落傾向が続いている。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1191219365 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万2,401 円／平米
4万998 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万1,434 円／平米
3万7,801 円／坪
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|
標準価格 平米
坪
|
1万994 円／平米
3万6,346 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,000 円／平米
3万6,366 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4.2 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 町道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1210419365 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,574 円／平米
3万1,652 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,655 円／平米
3万1,919 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万922 円／平米
3万6,108 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万900 円／平米
3万6,035 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
Ｂ２２０６ 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,612 円／平米
3万1,777 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8,568 円／平米
2万8,326 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万915 円／平米
3万6,085 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万900 円／平米
3万6,035 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 6.3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 町道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 風致地区（風致地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220319365 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,333 円／平米
2万7,549 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万208 円／平米
3万3,748 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万802 円／平米
3万5,711 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万800 円／平米
3万5,705 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 15 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220319365 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,200 円／平米
2万3,803 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8,711 円／平米
2万8,799 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万985 円／平米
3万6,316 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,000 円／平米
3万6,366 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 9 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |