路線価 (2023) 山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西2186-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南巨摩郡富士川町山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
価格時点	2023 年
駅名	市川大門駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	512万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	515万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧増穂町を中心とする富士川町のほか隣接市町に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁的、血縁的関係を有する個人で、町外からの転入者は少ない。当地域は町内でもやや利便性の劣る地域で、空地が徐々に宅地開発されている地域である。元々の価格水準が低位な地域のため、土地価格の変動は小さい。取引の中心となる価格帯は、土地のみで５００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は旧増穂町を中心とする富士川町内住宅地域一円。需要者は町内、特に旧増穂町に地縁等を有する個人が中心であり、圏外からの転入者は少ない。街路条件の劣る既成住宅地域や農家住宅地域は取引は低調な一方、小中学校周辺や、大型ＳＣ周辺において散見される分譲地等の条件の良好な画地の需要は比較的堅調である。中心となる価格帯は土地総額で７百万～１千万円程度、建売分譲の土地建物総額で２千万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧増穂町郊外の住宅地域である。対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的でないと認められるため収益価格は求めなかった。比準価格は、実際の市場で成立した取引価格を基礎とする信頼性の高い価格であると認められるため比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者は自用目的の個人が中心であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主による節税目的の建築が中心であり、画地規模も小さく、共同住宅を想定することも現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	市川大門駅北西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南巨摩郡富士川町山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	135 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13.5 m
面積	215 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧増穂町郊外の住宅地域で、周辺には居住環境の良い分譲住宅地も見られるが、生活利便性はやや劣る。今後も空地には徐々にではあるが宅地化が進行すると予想される。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市街地外縁部の住宅地域に存し、地域に特別な変動要因はないが、周辺地域の取引動向等からは、地価はやや下げ止まりの傾向へ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向で土地需要が低調な上、新型コロナウイルス感染症の影響で新規宅地需要は先細りで地価は弱含んでいる。 (2)全般的に宅地需要は低調。小、中学校や大型ＳＣ周辺等の一部地域の需要は堅調であるが、うち浸水想定エリア内は宅地需要への影響が懸念される。
地域要因
(1)新興の住宅地域で、やや利便性の劣る地域であるが、新規の分譲住宅も増えつつあり、値頃感から価格は安定的に推移。 (2)地域に特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211019368 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,152 円／平米 7万6,541 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,620 円／平米 7万4,782 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,872 円／平米 7万5,615 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619368 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,524 円／平米 8万7,688 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,325 円／平米 8万3,724 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,023 円／平米 7万6,114 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２２０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,205 円／平米 7万6,716 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,901 円／平米 7万2,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,814 円／平米 7万5,423 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,473 円／平米 2万4,706 円／坪
推定価格 平米 坪	2万46 円／平米 6万6,272 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220219368 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万18 円／平米 6万6,180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,795 円／平米 7万8,666 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,102 円／平米 7万6,375 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情