路線価 (2023) 山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田1256-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南巨摩郡富士川町山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７
価格時点	2023 年
駅名	鰍沢口駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	542万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	542万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧鰍沢町を中心とする富士川町のほか隣接市町に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁的、血縁的関係を有する個人で、町外からの転入者は少ない。町合併後は旧増穂町内において商業施設の新設や宅地開発が行われており、町内における需要は偏重傾向にあり、旧鰍沢町内の宅地取引はやや低調である。取引の中心となる価格帯は、土地は６００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は旧鰍沢町を中心とする富士川町内住宅地域一円。需要者は町内、特に旧鰍沢町に地縁等を有する個人が中心であり、圏外からの転入者は少ない。旧鰍沢町市街地は街路条件の劣る場所が多く、また新規宅地開発も見られず、市場環境は厳しい状況にある。旧鰍沢町内の住宅地については、取引の個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難であるが、圏内では土地総額で７百万～１千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧鰍沢町内の既存の住宅地域である。対象標準地周辺は旧来からの既成住宅地域で共同住宅等は殆ど見られず賃貸需要は見込めないため収益価格は求めなかった。比準価格は、実際の市場で成立した取引価格を基礎とする信頼性の高い価格であると認められるため比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者は自用目的の個人が中心であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主による節税目的の建築が中心であり、画地規模も小さく、共同住宅を想定することも現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鰍沢口駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅を中心とする国道に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南巨摩郡富士川町山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧鰍沢町内の中心部に位置する戸建住宅地域で、学校施設にも比較的近いエリアであるが、需要は旧増穂町に比較してやや低調である。格別の地域変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)旧鰍沢町内の市街地の既成住宅地域に存するが、旧鰍沢町内は取引が低調で市況は悪く、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向で土地需要が低調な上、新型コロナウイルス感染症の影響で新規宅地需要は先細りで地価は弱含んでいる。 (2)全般的に宅地需要は低調。小、中学校や大型ＳＣ周辺等の一部地域の需要は堅調であるが、うち浸水想定エリア内は宅地需要への影響が懸念される。
地域要因
(1)旧鰍沢町の中心市街地に位置するが、地縁的選好性が強い在来の住宅地域の人気は低く、地価は弱含み傾向にある。 (2)地域に特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220919368 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2 円／平米 3万3,067 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,660 円／平米 7万1,608 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,446 円／平米 7万900 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ２２１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,418 円／平米 7万4,114 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,116 円／平米 6万9,809 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,351 円／平米 7万586 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２２条区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220819368 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,682 円／平米 8万1,599 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,567 円／平米 7万7,913 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,025 円／平米 7万2,815 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211219368 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,577 円／平米 9万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,669 円／平米 9万4,780 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,411 円／平米 7万785 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情