路線価 (2023) 山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地1126-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南巨摩郡富士川町山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
価格時点	2023 年
駅名	市川大門駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (1726 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (1726 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円／坪 1平米 3万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士川町を中心とする峡南地域及びその周辺市町の広域的な圏域にある路線商業地域である。需要者の中心は店舗等の出店を目的とする地元企業や沿道サービス施設を展開する県内外の資本力のある法人等である。近年は事業用借地権の活用による出店が増加し、商業地の売買取引が少なくなっているほか、店舗間の競争激化により立地条件や収益性によって個別格差が強くなっており、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は富士川町を中心に隣接市町の商業地域、特に路線商業地域。需要者は飲食チェーン等の多店舗展開企業を中心に、資本力を有する地元法人等が考えられる。大型ＳＣ周辺等、一定の出店需要が認められる地域もあるが、事業用借地等による賃借需要が中心である。一方、富士川街道沿いの商業地域等の旧来からの既成商業地域は商況の衰退が顕著である。商業地の取引は少なく、取引の個別性も強いため、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの路線商業地域である。自己利用を中心とした地域のためテナント向け賃貸市場は低迷しており投下資本に見合う賃料が得られないため収益価格は低位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるため商業地の需給動向を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、投資採算性、市場成熟度等の観点からは収益目的の土地取得の可能性は低く、収益価格の規範性は低い。需要者の中心である法人等は土地相場等に着目して取引意思決定すると考えられ、同視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	市川大門駅西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	522.1 坪 (1726 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南巨摩郡富士川町山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	50 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には峡南地域最大規模のショッピングセンターや道の駅が存するなど集積性が高まっているものの、新型コロナウイルス感染症の影響により、空き店舗も見られるようになり、今後の動向が注視される。 (2)大型ＳＣ周辺の商業集積の見られる地域であるが、周辺地域を含めた商業地の取引は低調で、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部の商業施設を除いた既存商店街では衰退化が顕著で、人口減少、新型コロナウイルス感染症等の影響もあり地価は弱含んでいる。 (2)人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。大型ＳＣ周辺は比較的堅調であるが、富士川街道沿線等の既成商業地域の商況は衰退傾向が続いている。
地域要因
(1)交通アクセスの整備、道の駅や大型商業施設の開業等により、商業集積度は増しており地価は概ね安定的に推移している。 (2)地域に特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220719208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,973 円／平米 11万8,927 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,186 円／平米 12万9,549 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	農用地区域でない
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211019368 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,833 円／平米 11万1,852 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,249 円／平米 12万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220819214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万423 円／平米 10万578 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,375 円／平米 14万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,006 円／平米 12万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｃ２２０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南巨摩郡富士川町
地域	山梨県南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,133 円／平米 1万3,664 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,197 円／平米 9万6,525 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,569 円／平米 12万7,509 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情