路線価 (2023) 山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住1603-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 中巨摩郡昭和町山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２
価格時点	2023 年
駅名	常永駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、昭和町を中心に隣接市を含む住宅地域である。中心となる需要者は戸建住宅地を求める個人需要者で、町外からの転入者も多い。土地区画整理事業による街区の整備、小学校や大型店舗への接近性に優る利便性から県内でも有数の人気のエリアで地価の上昇傾向が続いている。中心となる価格帯は、画地条件により差はあるものの、土地が総額１，２００万円～１，５００万円、建物付きで総額３，０００万円～５，０００万円である。 (2) 同一需給圏は中巨摩郡昭和町および隣接市の住宅地域が圏域。需要者は同町、甲府市、中央市等へ通勤する個人が大半を占めると思料。同町は区画整理事業に伴う宅地開発やショッピングモール誘致等により子育て世代の人口が増加している。近隣地域は上記区画整理事業地内に存し、利便性が高く同町の中でも人気は最も高いランクに位置する。画地規模は２１０㎡程度で、土地で１，３００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度が最多需要帯と思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性が価格に及ぼす影響はみられず、収益還元法は適用しなかった。採用した取引事例は、近隣地域と類似性が高く現実の不動産市場を反映した価格であると判断する。代表標準地との検討を踏まえ比準価格は適切に求められているものと判断し、比準価格を採用し、単価と総額との関連、直近の市場動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	常永駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中巨摩郡昭和町山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	240 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)常永土地区画整理地内の閑静な住宅地域で、大規模商業施設や小学校への接近性に優り、今後も発展が期待される。地価はしばらくは上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)常永土地区画整理地内の閑静な住宅地域で、大規模商業施設や小学校にも近く発展が期待される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフラの整備と商業施設の充実から昭和町の人気は高く、不動産需要は高く地価の上昇傾向が続いている。 (2)宅地開発やショッピングモール誘致等で子育て世代の人口が増加。令和２年時点で、県内で１０年前より児童生徒数が増えた唯一の市町村となった。
地域要因
(1)利便性と居住環境の良さで依然として需要が強く、地価の上昇傾向が続いている。 (2)ショッピングモールに近く利便性は高い。区画整理事業に伴う宅地開発で住宅地としての熟成度も高まっている。新型コロナの影響はほぼない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｂ２２１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,974 円／平米 18万5,050 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,263 円／平米 17万2,781 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,126 円／平米 20万2,083 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719384 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,594 円／平米 22万160 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,033 円／平米 21万1,693 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,168 円／平米 20万5,527 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220119384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,216 円／平米 12万9,648 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,780 円／平米 19万7,633 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220419384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万8,018 円／平米 19万1,808 円／坪
推定価格 平米 坪	5万232 円／平米 16万6,067 円／坪
標準価格 平米 坪	6万667 円／平米 20万565 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情