路線価 (2023) 山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下41-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南都留郡西桂町山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外
価格時点	2023 年
駅名	三つ峠駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	958万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	958万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西桂町及び隣接する都留市、富士吉田市の住宅地域。需要の中心は西桂町及び周辺市に職場をもつ勤労者層であると認められる。町外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は旧来からの住宅地域であり、開発等もあまり見られず、地縁を有する者以外の選好の見られない地域である。従って、需要は弱い。土地の取引については、取引される物件の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、西桂町及び周辺市の住宅地域と判定される。圏外からの移転者は少なく、主たる需要者は周辺に居住する地縁的関係者等である。このように市場参加者が相対的に限定される中、街路条件が劣るエリアが多いため、総じて不動産需給は弱い。取引物件は街路条件等により個別性が強く、単価のみならず総額も重視される傾向にあり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、生活利便性が今一つであることから、アパート立地はほとんど見られない。したがって、賃貸市場が未成熟であるので、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が圧倒的であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との価格の均衡にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 在来の一般住宅を中心とする住宅地域に所在し、賃貸市場も未成熟であるため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三つ峠駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	在来の一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南都留郡西桂町山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	110 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西桂町内の在来の一般住宅地域であるが、街路に曲折、勾配が多く利便性は劣る。需要は地縁・血縁のある者に限定され、市場性に乏しい。当分の間、地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。 (2)在来の一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。圏外からの移転者は少なく需要は低調であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)西桂町は人口減少が著しく、宅地需要が弱いため不動産市況の回復の兆しは見られない状況である。
地域要因
(1)本件地域の近接して、県道バイパスが一部開通しているが、現在のところ目立った変化はない。 (2)平成３０年８月から富士吉田西桂ＩＣは全線開通となり、交通アクセスの利便性はアップしたが、これが不動産市場に及ぼす影響は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211019202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,296 円／平米 7万405 円／坪
推定価格 平米 坪	2万140 円／平米 6万6,583 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,611 円／平米 7万8,058 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211119202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,493 円／平米 7万7,668 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,431 円／平米 7万4,157 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,622 円／平米 8万1,400 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ２２１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,220 円／平米 9万3,295 円／坪
推定価格 平米 坪	3万29 円／平米 9万9,276 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,756 円／平米 8万1,843 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221019202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,098 円／平米 6万3,138 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,742 円／平米 6万1,961 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,446 円／平米 7万4,206 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情