路線価 (2023) 山梨県南都留郡西桂町小沼字上町1968-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南都留郡西桂町山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
価格時点	2023 年
駅名	三つ峠駅 から 190m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はおおむね郡内地域の在来の路線商業地域の圏域。コンビニ等が立地するものの、小規模店舗を中心とする地域となっている。地域内の店舗の多くは駐車場設備が不十分であるので、集客に限界がある。したがって、繁華性が低く、商況は不振といえる。なお、既存の建物付き土地については、取引物件の個別性が強いことから、中心となる価格帯は把握出来ない。 (2) 同一需給圏は、西桂町を中心に郡内地域一円の商業地域である。主な需要者は、地場の事業者に概ね限定されると思料される。国道１３９号沿いにはロードサイド型店舗の出店も見られるが、標準地周辺は画地規模が小さく、商業施設用地としては条件がやや劣るため新規出店も殆どなく繁華性は低い。取引物件は規模や建物用途等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 三つ峠駅近くの国道沿いに店舗等が点在する商業地域である。貸店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場は未成熟の状態であるので、収益価格は求めなかった。近隣地域内においては、自己使用目的の取引が中心と認められることから、比準価格を標準とし、周辺の公示標準地との価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 標準地は既成市街地の商業地域に所在するが、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三つ峠駅南西方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗のほか住宅も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南都留郡西桂町山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
標準地の範囲
東	110 m
西	180 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	26.5 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに小売り店舗のほか一般住宅が見られる路線商業地域である。店舗は点在している状況で、商業集積度は低い。地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、中小規模店舗が存しているものの繁華性は低く、周辺市に顧客は流出傾向である。特段の変動要因はなく、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)西桂町は人口減少が著しく、宅地需要が弱いため不動産市況の回復の兆しは見られない状況である。
地域要因
(1)近隣の大型店舗等への顧客の流出が顕著である。 (2)商店街を形成する程の店舗の集積度は無く、特に富士吉田市方面への顧客の流出が大きい傾向にあり、商業地取引は低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210619202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,550 円／平米 14万7,282 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,442 円／平米 11万7,171 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220419202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,359 円／平米 14万3,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,142 円／平米 14万2,627 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,767 円／平米 10万5,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,051 円／平米 10万2,655 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,772 円／平米 11万4,956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220719204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,128 円／平米 14万5,887 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,714 円／平米 14万1,212 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,933 円／平米 10万8,876 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220119204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,048 円／平米 9万6,033 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,122 円／平米 10万9,501 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情