路線価 (2023) 山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐535-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南都留郡山中湖村山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１
価格時点	2023 年
駅名	富士山駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	955万 円 (562 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	955万 円 (562 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山中湖村を中心に隣接の富士吉田市や忍野村を含む一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は山中湖村及び周辺市町村に勤務先を有する一次取得者層を中心とする個人である。近隣地域は一般住宅のほか別荘等も見られる住宅地域であり、別荘地としては景観がやや冴えないが、学校や役場に比較的近く、需給動向は安定的に推移している。需要の中心価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，２００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、山中湖村を中心に周辺の市町村一円の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、山中湖村及びその周辺市町村に勤め先を有する勤労者及び別荘を求める首都圏在住の富裕層等である。生活利便施設等への接近性は普通で、需給動向は比較的安定して推移している。中心となる価格帯は土地で約９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅を中心に別荘等が見られる住宅地で、取引件数は少ないが同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、賃貸需要が低いため収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅地で、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、前年公示価格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅のほか周辺には別荘や保養所等も見られる住宅地域である。賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格の査定においては類似性のある多数の取引事例を収集・分析しており活用した資料等は量・質共に十分である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士山駅南東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	170 坪 (562 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に別荘等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南都留郡山中湖村山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	32 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．２ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか周辺には別荘や保養所等も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測する。値頃感が浸透し、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)一般住宅のほか周辺には別荘や保養所等も見られる住宅地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられず、当分の間現状を維持するものと予測する。底値感もあり、地価水準は安定して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により首都圏からの移住者が見られるようになっているが、村の人口動向に大きな変動はなく、住宅地の地価動向は概ね現状維持。 (2)山中湖村では、過去一年間で人口はほぼ横ばい、高齢化率は上昇した。村内の別荘等はコロナ禍の影響で首都圏からの引き合いが堅調である。
地域要因
(1)一般住宅のほか別荘等も見られる住宅地域で、景観はやや冴えないが、学校や役場に比較的近く、値頃感が浸透し、地価は安定的に推移している。 (2)一般住宅のほか別荘等も見られる住宅地域であり、利便施設等への接近性は比較的良好で、需給関係は比較的安定した推移となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519425 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡山中湖村
地域	山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,152 円／平米 6万11 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,288 円／平米 5万7,154 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,688 円／平米 5万1,865 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221019425 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡山中湖村
地域	山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,497 円／平米 5万4,539 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,662 円／平米 6万1,697 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,248 円／平米 5万7,022 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220419425 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡山中湖村
地域	山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,580 円／平米 6万4,731 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,580 円／平米 6万4,731 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,967 円／平米 5万6,093 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220919424 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡忍野村
地域	山梨県南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,559 円／平米 6万1,356 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,375 円／平米 6万748 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,840 円／平米 5万8,979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白地
特別な事情