路線価 (2023) 山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸1212-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南都留郡富士河口湖町山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
価格時点	2023 年
駅名	河口湖駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,530万 円 (759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,530万 円 (759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円／坪 1平米 5万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、富士河口湖町及び隣接の富士吉田市等の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、観光地型の店舗を展開する個人又は法人が中心と推定される。近隣地域は、通行量及び繁華性・商況とも町内においては比較的高く、日本人観光客は戻ってきているが、新型コロナの影響でインバウンドの増加が十分に見込めないことから、今後の動向は不明確である。個別性の高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は富士河口湖町を含む富士北麓地域の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。主たる需要者は豊富な資金力を有し観光客向けの店舗を展開する県内外の法人又は個人事業者が中心と認められる。近隣地域は幹線県道沿いに存し交通量が多く、店舗等の連たん性や繁華性は良好で、コロナ禍により外国人観光客が激減したものの、現在は国内観光客が増加傾向にある。立地条件や収益性により個別格差が強く、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は広域的に選択したが、富士河口湖町等の商業地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、地域格差の大きいものについても格差は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、また収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。 (2) 観光客向け店舗等が見られる商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近年は事業用借地権方式での店舗立地が中心となっており、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、路線商業地の市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河口湖駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	229.6 坪 (759 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南都留郡富士河口湖町山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	200 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光地型の店舗を中心とする商業地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)観光客向けの郊外型ロードサイド店舗等が連たんする路線商業地域で、コロナ禍により観光客が激減し収益性が低下したが、最近は顧客が戻ってきており商況は回復傾向にある。今後地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本人観光客の来町が堅調になりつつあるが、新型コロナの影響で、インバウンドの増加は当面の間見込めない。 (2)コロナ禍により富士五湖地域を訪れる外国人観光客は激減したが、アフターコロナを見据え日本人観光客の回復が見られ、経済環境は持ち直している。
地域要因
(1)観光地型の商業地域で、日本人観光っ客が戻りつつある。地価は概ね横ばい傾向である。 (2)河口湖大橋と富士パノラマラインとを接続する幹線県道沿いの路線商業地域で、最近は日本人観光客の回復が見られ、地価は安定化傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220219202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,589 円／平米 17万553 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,026 円／平米 19万5,140 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２２条区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220419202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,359 円／平米 14万3,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,142 円／平米 14万2,627 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,727 円／平米 22万3,905 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619430 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡富士河口湖町
地域	山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,345 円／平米 14万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,810 円／平米 18万1,202 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,695 円／平米 19万740 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｄ２２１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡富士河口湖町
地域	山梨県南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,429 円／平米 17万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,728 円／平米 17万7,625 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,698 円／平米 19万7,362 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園（普通）
特別な事情