路線価 (2023) 長野県長野市若宮1-3-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市若宮１丁目３番２３
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,701 円／坪 1平米 7万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市の犀川以北で中心市街地近郊に存する住宅地域一帯。需要者は当市内居住者のほか、周辺市町村からの転入者も含む。最寄駅から遠いものの新型コロナウイルス感染症発生後においても利便性や快適性に優れた住宅地の需要は依然として大きい。利便性、品等、用途の多様性に優れた熟成度の高い当該地域も同様の傾向にある。洪水浸水想定区域に指定されているが水害リスクは限定的。需要の中心価格帯は土地で概ね１６００万円～２０００万円。 (2) 同一需給圏は、中心市街地周辺に位置する住宅地域が圏域。需要者は市内の居住者が中心であるが、近隣市町村からの転入も見られる。熟成度の高い住宅地域で、区画の大小はあるものの整然としており、幹線道路やスーパー等商業施設への接近性も良く、人気の高い地域である。取引の中心価格帯は、土地が１７００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３３００万円～３８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域における実際の取引価格を基に試算し、市場の実態を反映した説得力を有する価格である。近隣地域は一般住宅、アパート等が混在するが、基本的には自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり収益価格は地価に見合う賃料が得られないことから低位に求められた。居住環境の快適性を重視した住宅地域のため市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等も見られるが家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	長野駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市若宮１丁目３番２３
標準地の範囲
東	110 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からは遠いものの生活利便性の良好な住宅地域で、品等が良く用途の多様性も有するため需要が強い。今後も住宅地域として熟成度が高まり、地価は強含みで推移していくものと予測する。 (2)商業施設や学校等への接近性は良好で、画地配置や住環境にも優る住宅地域のため、コロナ禍でも周辺の宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移し、上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,701 円 1平米 7万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の人口は減少傾向。古牧地区の人口は増加傾向で推移してきたがＲ３年以降は減少傾向。長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 (2)人口は県全体で減少傾向、長野市の減少率は県平均より小さい。宅地分譲の多い地域やマンション建設が行われた地域では人口が増加している。
地域要因
(1)特に地域要因に大きな変動はない。洪水浸水想定区域（浸水深０．５ｍ未満）に指定されているが水害リスクは標準価格に反映している。 (2)特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)標準画地と比較して特に際立った個別的要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若宮１丁目３番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,632 円／平米 26万3,263 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,071 円／平米 25万1,491 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,071 円／平米 25万1,491 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	9 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若宮１丁目３番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,258 円／平米 25万2,109 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,259 円／平米 24万5,500 円／坪
標準価格 平米 坪	8万541 円／平米 26万6,269 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若宮１丁目３番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,430 円／平米 20万6,394 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,415 円／平米 22万9,486 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,992 円／平米 24万1,312 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	14 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若宮１丁目３番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,890 円／平米 21万1,220 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,401 円／平米 21万2,910 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,084 円／平米 22万1,780 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	15 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若宮１丁目３番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,657 円／平米 26万3,346 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,657 円／平米 26万3,346 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,946 円／平米 26万995 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情