路線価 (2023) 長野県長野市箱清水2-2095-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円／坪 1平米 6万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市中心部に比較的近い住宅地域で、需要者の中心は当市内居住者のほか周辺市町村からの転入者も含む。善光寺を中心にした公園、美術館、グラウンド、各種の教育機関もあり利便性の良い地域ではあるが、街路条件が劣り、商業施設、駅等へは遠いことから需要は減退傾向である。全般的に、土地は１５００～１８００万円程度、新築戸建住宅は３３００～３６００万円程度の物件が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、主に中心市街地の北部から北東部方面に位置する住宅地域。需要者は市内の居住者が中心である。善光寺北側に位置する古くからの住宅地域で熟成度が高いが、商業施設への接近性が劣り、また災害リスクのある地域も混在することなどがあり、他の市街地周辺の住宅地域と比べ需要は劣る。取引の中心価格帯は、土地が１５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は当市中心部に比較的近い住宅地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し試算したが、当地域の居住環境が収益性に反映できず低位に求められた。よって精度が高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法を適用したが、資材価格高騰等により建築費が上昇している中、賃料水準にほとんど変化はないことから収益価格は低位に試算されたものと考える。主として居住の快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性ある取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
標準地の範囲
東	100 m
西	16 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	善光寺の北側背後に位置する既成住宅地域
街路	基準方位　北４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は生活利便施設から遠距離にあり、街路の配置等が雑然としているほか画地規模が総体的に過大である等の状況が敬遠される傾向にあり、当面現状維持で地価は引き続き下落傾向で推移と予測。 (2)熟成度の高い住宅地域であるが、商業施設等への接近性が相対的に劣り、傾斜地にも近いことから、今後も積極的な開発は見込めないものと予測する。地価も引き続き下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の総人口、生産年齢人口とも減少。第二地区の人口も減少傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 (2)長野市全体の人口は減少傾向、新設住宅着工戸数は対前年同期比で減少、マンションは需要、供給とも堅調に推移。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。西方面は土砂災害警戒区域及び土石流危険区域（土砂災害危険箇所）に指定されている。 (2)西方の傾斜地にある住宅地域は土砂災害警戒区域に指定されており、災害リスクのある地域の宅地需要は減退している。
個別的要因	(1)方位が東向きであるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,307 円／平米 22万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,307 円／平米 22万2,517 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,828 円／平米 19万7,791 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,670 円／平米 22万411 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,010 円／平米 21万8,229 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,692 円／平米 20万3,954 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,859 円／平米 24万872 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,306 円／平米 21万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,337 円／平米 24万2,452 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,337 円／平米 24万2,452 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,186 円／平米 22万8,729 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情