路線価 (2023) 長野県長野市大字稲葉字母袋沖825-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,046 円／坪 1平米 5万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市市街地内のうち北陸新幹線以東の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見られる。近年金融環境の好転から住宅地需要は向上し、特に長野市中心部への接近性が選別化の重要項目となっている。これが当該地域のような街路条件等の劣位をカバーし需要の拡大に繋がっていると考えられる。土地価額は１４００～１７００万円程度、新築の戸建物件は総額３５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は長野市市街地周辺の利便性の高い住宅地域。需要者は市内居住者が中心であるが他市町村からの転入も見られる。近隣地域の周辺部は街路の系統連続性にやや難があるが、利便性の高さから農地等を開発した小規模な宅地供給又は大規模画地のミニ開発等が行われており、小規模画地は高単価での供給が多いが需給は堅調である。土地は１，２００万円～１，６００万円、新築戸建は３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的な戸建住宅地域でアパートは散見される程度。収益還元法は実現可能な想定の下に他地域との賃料比較を行ったものであるが、空室率考量や最近の建築費高騰の影響が大きく収益価格は相対的に低位に求められた。地域状況から通常では自用目的の取引が中心となるため、実証的で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域である。比準価格は稲葉地区住宅地域の更地事例に基づき試算しており市場性を反映した価格が求められた。近隣地域周辺にはアパートも見られるが賃料水準の低さ等から収益価格は比準価格に比し相当低位になった。因って、自己利用の住宅を求める需要者の属性を勘案して、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１８号東側で総じて街路の連続性が劣る地域であるが、長野駅への接近性が優れるため一定の需要は期待できる。開発余地があるため今後小規模分譲が行われながら熟成していくものと予測する。 (2)国道１８号南東側に広がる平坦な住宅地域であり、街路の系統連続性にやや難があるが、スーパー、ドラッグストア等の大中型店が徒歩圏内に立地し利便性が高い。住宅地域として熟成度を増していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感はないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配の様相を呈する。 (2)長野県経済は新型コロナの影響からの持直しの動きが続いており、長野市内住宅地の価格は利便性・快適性が優る地域では緩やかな上昇が続いている。
地域要因
(1)稲葉地区では最近５年間で人口はほぼ横這い、世帯数は約６．２％増加している。平成３１年２月に大型スーパーが撤退した。 (2)市街地周辺部の利便性が高い住宅地域。需要は堅調で、小規模画地の高価格取引も散見される。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	9 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,258 円／平米 25万2,109 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,259 円／平米 24万5,500 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,009 円／平米 24万7,980 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	9 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,495 円／平米 22万6,444 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,820 円／平米 21万7,601 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,485 円／平米 21万9,799 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	9 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,112 円／平米 24万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,780 円／平米 24万7,223 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,535 円／平米 24万9,719 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,972 円／平米 17万8,431 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,758 円／平米 17万7,724 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,758 円／平米 17万7,724 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,632 円／平米 26万3,263 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,768 円／平米 25万489 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,140 円／平米 20万8,741 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情