路線価 (2023) 長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原1145-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
価格時点	2023 年
駅名	川中島駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円／坪 1平米 4万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川中島・青木島・丹波島・稲里・三本柳地区等を中心とした犀南地区住宅地域である。需要者層の中心は、当市内外に居住する個人取得者である。本地域は、ＪＲ軌道敷西方にあり市街化調整区域に隣接するため、各種利便施設が配置されるＪＲ軌道敷東方地域に比べ、利便性はやや劣るが、総額は類似地域内では、需要が顕在化しやすい水準にある。需要水準の総額は、土地のみで１０００万円～１５００万円、土地建物で３０００万円台と考えられる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ信越本線「川中島」駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者の中心は市内居住のサラリーマン等である。圏内では未利用地や農地を転用した小規模な宅地開発が行われ、一定の供給は確保されている。需要は長野市中心部に比較的近い利便性等を反映して安定している。土地は１，０００～１，５００万円、新築戸建は４，０００万円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な分譲が増えている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は、戸建住宅が建ち並び自己使用目的の取引が多いが、アパート利用も周辺地域で行われるため、収益価格の試算を行った。本地域は、戸建住宅利用が中心となる団地で、類似地域においても居住快適性が重視され、事例の採用にあたっては、環境要因面での同質性に注意を払った。評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び単価と総額の関連にも留意し、評価額を決定した。 (2) 中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古い開発に係る住宅団地で、アパート等の収益物件も見られるが、自己の居住目的での取引が中心である。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川中島駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	220 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ軌道敷西方に位置する分譲経緯のある住宅団地
街路	基準方位北、５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ軌道敷西方にある土地利用度が高い区画整然とした住宅団地で安定的な動向が見込まれる地域。総額水準も、需要水準にあり、需要が顕在化しやすく、地価に関しても堅調に推移するものと予測。 (2)犀川右岸の堤防近くの比較的古い開発に係る住宅団地で、中規模一般住宅を中心に共同住宅等も見られる。最寄り駅に比較的近く、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 (2)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。区画整然とした住宅団地で総額水準も値頃であり、需要が顕在化しやすく、地価動向は堅調。 (2)地域要因に格別の変動はない。住環境や生活上の便も概ね良好なことから需要は堅調で、郊外の住宅地域としては相応の競争力を有している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	20 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,074 円／平米 11万2,649 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,241 円／平米 14万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,184 円／平米 14万9,378 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	20 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,689 円／平米 16万4,272 円／坪
推定価格 平米 坪	5万137 円／平米 16万5,753 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,254 円／平米 15万6,222 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	20 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,873 円／平米 14万5,044 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,458 円／平米 16万202 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,786 円／平米 14万8,063 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	20 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,866 円／平米 14万1,715 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,037 円／平米 14万2,280 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,781 円／平米 14万4,740 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	20 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,431 円／平米 17万9,949 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,026 円／平米 16万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,804 円／平米 15万1,428 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情