路線価 (2023) 長野県長野市川中島町今井字豊田1664-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市川中島町今井字豊田１６６４番５
価格時点	2023 年
駅名	今井駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,169 円／坪 1平米 5万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ信越本線「今井」駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者の中心は市内居住のサラリーマン等である。圏内では未利用地や農地を転用した小規模な宅地開発が行われ、一定の供給は確保されている。需要は長野市中心部に比較的近い利便性等を反映して安定している。土地は１，０００～１，５００万円、新築戸建は４，０００万円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な分譲が増えている。 (2) 同一需給圏は、長野市内を流れる犀川以南の市街化区域に位置する住宅地域が圏域で、特に川中島地区が中心となる。需要者は市内の居住者のほかに周辺市町村からの転入者も多く見られる。人口が増加している地域周辺では中小規模の宅地開発が多く見られ、分譲価格は安定している。取引の中心価格帯は、土地が１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２８００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古い開発に係る住宅団地で、アパート等の収益物件も見られるが、自己の居住目的での取引が中心である。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパートも見られるが、土地所有者が節税目的で建設するケースが多く、周辺の賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性や利便性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今井駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市川中島町今井字豊田１６６４番５
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	40 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中規模一般住宅が建ち並ぶ小規模な住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和６０年頃に開発された小規模な分譲地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域を形成しており、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)学校や駅にも比較的近く、住環境が良好な住宅地域として今後も熟成していくものと予測する。川中島町地区は人口が増加している地域も見られ、宅地需要が堅調なことから今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,169 円 1平米 5万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。 (2)市全体の人口は減少傾向であるが、川中島や更北地区の一部など、近年宅地開発の多い地域では人口が増加傾向の地域も見られる。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。住環境や生活上の便も概ね良好なことから需要は堅調で、郊外の住宅地域としては相応の競争力を有している。 (2)小規模な宅地開発が継続的に行われており、単価が割高な分譲地も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	21 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町今井字豊田１６６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,452 円／平米 15万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,754 円／平米 15万4,569 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,130 円／平米 17万5,648 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	21 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町今井字豊田１６６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,657 円／平米 22万6,980 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,857 円／平米 22万1,029 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,110 円／平米 17万2,276 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	21 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町今井字豊田１６６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,182 円／平米 21万5,492 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,604 円／平米 22万3,499 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,103 円／平米 18万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	21 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町今井字豊田１６６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,782 円／平米 17万4,497 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,046 円／平米 17万5,370 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,636 円／平米 17万7,321 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情