路線価 (2023) 長野県長野市吉田5-370-91 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市吉田５丁目３７０番９１
価格時点	2023 年
駅名	北長野駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円／坪 1平米 6万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市街地近郊、東部から北東部の住宅地域で、北長野駅の南東部が中心である。需要者は長野市内の居住者が中心で周辺市町村からの転入者もみられる。区画整然とした住宅団地であり住環境は良好で生活利便性も良好である。長野市街地近郊では新規分譲住宅地の需給は安定しており、当地域の需要も安定した状況が継続すると予測される。土地で１２００～１６００万円、新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度が中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は長野市の市街地近郊の住宅地域と判定した。需要者は市内のファミリー層を中心に周辺市町村からの転入も見られる。長野運動公園まで至近で、スーパーマーケット等の各商業施設にも近く居住環境、生活利便性が良好であり、選好性は高い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円～１６００万円、新築建売で３０００万円～３５００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、アパート建設目的の土地取引は少なく土地所有者が遊休地活用等のために建設するケースであり、賃料は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は周辺地域の類似性の優位な取引事例より求め、市場価値を反映し説得力がある。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は市街地近郊の既成住宅団地に所在し、自己使用を前提とする取引が主体である。比準価格の適用に当たっては、市街地近郊の取引事例を採用しており、規範性が優る。周辺ではアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は規範性が劣る。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北長野駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市吉田５丁目３７０番９１
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	長野運動公園に近接する区画整然とした住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北長野駅南東部に位置する区画整然とした既成住宅団地であり、長野運動公園や生活利便施設が近くに位置する良好な住環境であり、特段地域要因の変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、徒歩圏に運動公園、スーパーマーケット、ホームセンター等が存し、居住環境、利便性が良好で、需要はやや強含みであり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。観光、個人消費は持ち直している。長野市街地の利便性、居住環境の優位な住宅地の不動産需給は堅調。 (2)長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。立地条件の優る住宅地の需要は底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響はほとんど見られない。
地域要因
(1)熟成した既成住宅団地であり、特段地域要因に変動はない。 (2)市街地近郊の選好性の高い既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市吉田５丁目３７０番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万837 円／平米 20万1,127 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,896 円／平米 23万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,568 円／平米 22万74 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	14 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市吉田５丁目３７０番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,890 円／平米 21万1,220 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,401 円／平米 21万2,910 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,525 円／平米 20万6,708 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	14 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市吉田５丁目３７０番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,228 円／平米 23万8,786 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,450 円／平米 22万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,779 円／平米 22万771 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	12 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市吉田５丁目３７０番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,020 円／平米 21万1,650 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,020 円／平米 21万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,020 円／平米 21万1,650 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情