路線価 (2023) 長野県長野市大字長野字上長野1221-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円／坪 1平米 7万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市市街地周辺の住宅地域である。地価が高価格帯にあることから需要者は職場への通勤利便性等を重視する最終取得者が中心となる。三輪・若里等の競合地域に比し、官公庁・大学に近いものの街路条件や生活利便性にやや難があるほか土砂災害警戒区域に指定されていることから需要の減退が認められる。土地は１５００万円以下、新築戸建住宅は３０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は長野市市街地内のうち北陸新幹線以西の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見られる。近年金融環境好転から住宅地需要は向上しているが、各種公共施設への接近性よりも長野市中心部への接近性が選別化の重要項目となっており、圏域内では地勢・街路条件等も劣位のため需要の拡大は難しい。５０坪程度の土地価額は１１００～１３００万円程度、新築の戸建物件は総額２８００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅中心の居住の快適性を重視する住宅地域である。比準価格は価格牽連性の高い周辺地域の自己使用目的の取引事例に基づいており、市場性を反映した説得力の高い価格が求められた。収益価格について、対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いので事業収支の観点からアパートを想定することが困難なため試算しなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心でアパート等の共同住宅は大規模地に限定される。当該標準地の画地規模が小さく収益還元法は適用できなかった。地域状況から通常では自用目的の取引が中心となるため、実証的で信頼性のある比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模及び中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	官公庁、大学に近い閑静な住宅街であるが街路及び生活利便性がやや劣る。
街路	基準方位北　４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域であり当面現状維持のまま推移すると予測する。また、相応の品等があり需要者の選好度は高いものの街路条件及び生活利便性にやや難があることから、地価は下落傾向と予測する。 (2)長野駅からは遠いが、長野県庁、裁判所、大学キャンパス等に近く特定の利便性に優れた既成住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測する。やや傾斜地で土砂災害警戒区域のため地価は下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の人口は微減、世帯数は微増。第１地区の人口は減少傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 (2)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感ないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は一部例外を除き総じて堅調。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。土砂災害警戒区域（土石流型）に指定されているが土砂災害リスクは標準価格に反映している。 (2)緩傾斜地で土砂災害警戒区域のため利便性・安全性重視の観点からは選別化の対象。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	3 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,814 円／平米 24万4,029 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,727 円／平米 24万435 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,198 円／平米 22万8,769 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,911 円／平米 26万880 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,876 円／平米 25万846 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,120 円／平米 27万8,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,732 円／平米 25万6,982 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,777 円／平米 23万683 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,550 円／平米 22万9,932 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,667 円／平米 23万6,931 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情