路線価 (2023) 長野県長野市豊野町蟹沢字坂下852-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
価格時点	2023 年
駅名	信濃浅野駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	424万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	424万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円／坪 1平米 9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内市街化調整区域内住宅地域を中心に隣接する須坂市・小布施町の市街化調整区域内住宅地域を含み広域的に形成される。需要者層は、地縁的選好性に基づく市場閉鎖性が認められることからも、本地域居住者を中心として隣接地区居住者に限定される。本地域は、傾斜地勢をなす豊野地区中心地域より離れる居住利便性が劣る地域で、需要は低調に推移している。同一需給圏内の土地取引は稀少で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、長野市の郊外及び隣接する須坂市・小布施町・中野市の集落的住宅地域である。需要者の中心は豊野町の北東部地域の地縁者が中心であり、地域外からの転入者は限定的である。新規の住宅需要は乏しく、不動産取引は少ない状況が続いているため、取引における中心価格帯は把握しえない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内にある農家集落地域であり、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価格の試算は行わなかった。広域的に形成される同一需給圏内類似地域にある事例より試算を行った比準価格は、採用可能な事例が稀少ではあるものの、一定の実証性を有するものと認められる。よって、評価額の決定にあたっては、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域の集落的住宅地域であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほぼ見られないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、市街化調整区域においては取引が少ないことから、広域的に集落的住宅地域の事例を採用したが、類似性が十分認められる事例に基づいており、市場価値を十分反映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃浅野駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	133.7 坪 (442 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	22.5 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地勢をなす中に農地と農家住宅が見られる地域
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内にある地縁的繋がりがある居住者が中心となる農家住宅地域であることから、需要は限定的で、人口の減少傾向からも、今後も需要が顕在化する要因は認められず、地価は下落局面が継続するものと予測。 (2)長野市街地への通勤者も見られるが、集落的住宅地域で地域外からの需要は乏しく、人口も減少傾向であるため、停滞状況は今後も続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 3万2,399円 1平米 9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 3万2,399円 1平米 9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響はほとんど見られないが、市街化調整区域内では公法上の規制から不動産取引の動きは依然低調である。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。地域の不動産市場は、地縁的結合により閉鎖的で、需要顕在化の可能性は低く、今後も停滞傾向にて推移。 (2)集落的住宅地域であり、人口減少及び高齢化から、新規の住宅需要は低調な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	26 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,294 円／平米 2万7,420 円／坪
推定価格 平米 坪	8,320 円／平米 2万7,506 円／坪
標準価格 平米 坪	9,618 円／平米 3万1,797 円／坪
査定価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	24 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,561 円／平米 2万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	9,713 円／平米 3万2,111 円／坪
標準価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
査定価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,964 円／平米 2万6,329 円／坪
推定価格 平米 坪	9,885 円／平米 3万2,680 円／坪
標準価格 平米 坪	9,635 円／平米 3万1,853 円／坪
査定価格 平米 坪	9,640 円／平米 3万1,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,496 円／平米 2万8,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万493 円／平米 3万4,690 円／坪
標準価格 平米 坪	9,797 円／平米 3万2,389 円／坪
査定価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情