路線価 (2023) 長野県長野市大字北長池字南長池境2098-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
価格時点	2023 年
駅名	北長野駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (431 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (431 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の市街化調整区域内の住宅地域であり、犀北地域の市街化区域周辺の調整区域内住宅地域が価格牽連性の高い地域である。需要者は市内居住者が中心である。近隣地域は市道沿いに主に中規模一般住宅が建ち並びスーパー、コンビニが徒歩圏内にある等利便性が認められ、近時、近隣地域内での宅地開発の動きが見られる。地価は長期下落から値頃感が出てきておりほぼ底を打ったと判断される。 (2) 同一需給圏は長野市の犀川以北に存する市街化調整区域の住宅地域一帯で、需要者は圏内の居住者、圏内に生活基盤を有する者が主体であるが、一部圏外からの転入者も含む。市街化調整区域内の郊外住宅地域で一般住宅、農家住宅が混在する。法規制、周辺環境等からやや硬直的な地域特性を有し、特段大きな変動要因が無く今後も概ね同様の状況が続くと思料される。又、需要の中心となる価格帯は土地で概ね１，４００万円～１，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、周辺市街化調整区域内住宅地の取引事例の中の規範性の高い事例を重視して求めており、市場の実態を反映した価格が得られた。収益価格については、行政的条件からアパートを想定することが困難なため試算しなかった。調整区域内住宅地の需要者は取引価格水準を重視して価格を決定するのが一般的であるので、実証的な比準価格を採用して、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域であり、地域状況から賃貸需要は見込めず貸家を想定することも行政的要因から困難であるため、収益還元法を非適用とした。比準価格は市街地近郊から郊外の市街化調整区域における住宅地の取引事例を採用し、比準作業を適切に行って求めた実証的で市場の実態を反映した価格である。よって本件では比準価格を中心に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北長野駅南東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	130.4 坪 (431 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	20 m
面積	440 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	主に一般住宅が建ち並ぶ、市街化区域に近接した市街化調整区域内の住宅地域
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化区域に近く相応の利便性がある住宅地域。近隣地域内で開発の動きがあり、住宅地域として成熟が進む可能性がある。地価は値頃感もあって底を打ちつつある。 (2)市街化調整区域内の郊外住宅地域で一般住宅、農家住宅が混在する。法規制、周辺環境等からやや硬直的な地域特性を有する。又、特段大きな変動要因が無く今後も概ね同様の状況が続くと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野県経済は新型コロナの影響からの持直しの動きが続いており、長野市内住宅地の価格は利便性・快適性が優る地域では緩やかな上昇が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない状況や物価高騰等から景気の先行きが不透明であり不動産市況への影響も懸念されている。
地域要因
(1)市街化調整区域内ではあるが、近隣地域内で開発の動きが見られ、住宅地域として熟成度を増していく可能性がある。 (2)市街化調整区域内の郊外住宅地域で一般住宅、農家住宅が混在する。法規制、周辺環境等からやや硬直的な地域特性を有する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が南東であるほかは概ね標準画地であり個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	15 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,006 円／平米 11万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,393 円／平米 11万397 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,062 円／平米 10万9,303 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	15 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,411 円／平米 7万785 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,454 円／平米 7万927 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,092 円／平米 8万2,954 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,737 円／平米 11万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,735 円／平米 11万8,140 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,694 円／平米 11万4,698 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	16 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,374 円／平米 13万6,782 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,440 円／平米 14万6,919 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,345 円／平米 12万3,463 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情