路線価 (2023) 長野県長野市豊野町豊野字内土浮323-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
価格時点	2023 年
駅名	豊野駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	685万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	698万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市豊野町のほか長野市及び中野市郊外の住宅地域である。需要者は長野市内の居住者及び長野市以北の市町村からの転入者である。令和元年１０月の東日本台風により床上浸水被害を受け、建物が解体され更地となり、売りに出されている土地が増加した。依然として被災地域に対する不動産需要は落ち込んだままで、僅かに成約される取引についても価格のばらつきがみられる。水害地域においては、取引は少なく中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は長野市豊野町の市街地内住宅地域。需要者は当町居住者が中心で他市域等からの転入は少ない。特に令和元年の台風１９号による洪水被害の大きかった地域では人口の流出が続く。建物取壊しによる更地化が進み逆に需要も高まるかと思われたが、今のところ難色を示されるケースが多い。当該圏域は特殊であり、需要の程度は極端に低い。土地価額は６００～８００万円程度、新築の戸建物件は総額２０００万円程度が需要の限界と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が中心の既成住宅団地である。令和元年の東日本台風により本地域は甚大な被害を受けており、賃貸市場が停滞しているため、適正な収益性の判断が難しく、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、豊野地区及び類似地域の取引事例より求め、被災による影響を考慮しているため市場価値を反映し説得力がある。よって比準価格に基づき、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心で周辺にもアパートは少なく、後記の理由もあり収益還元法は非適用とした。更地となった画地が多いが、戸建住宅地域としての性格は今後も維持される前提の下での地域状況から通常では自用目的の取引が中心となるため、洪水被害の有無等も折り込み実証的で信頼性のある比準価格を重視し、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊野駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	豊野駅南方に位置する既成住宅団地（豊野南団地）
街路	基準方位北　６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和元年１０月台風により１階天井付近まで床上浸水被害を受けた地域。近隣地域及び周辺では多くの区画が更地化され、河川改修工事が一段落したが建物建設が進まない。当面現状維持で地価は下落傾向と予測する。 (2)上記洪水被害以降近隣地域内の戸建住宅の大半が取り壊され更地状態となっている。将来予測が難しいが、戸建住宅地域としての性格は維持していくと思われる。需要は極端に低いため当面地価下落は続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -6.2 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -4.5 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊野地区は人口減少が続いており、特に令和元年の水害以降減少率が増加した。豊野地区は売土地が多く見られ成約しにくい状態が継続中である。 (2)豊野町を中心に景気後退が一段と鮮明。台風被害やコロナ禍により顧客減少。洪水被害地域は特に人口流出が激しく不動産市況は停滞が続く。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。浅川及び千曲川の洪水浸水想定区域（浸水深１０ｍ～２０ｍ未満）にあるが水害リスクは標準価格に反映されている。 (2)洪水被害後処理として更地化が進んだが、今後更地の処分あるいは復帰して再建築の選択を迫られる。外部からの問合せあるが洪水情報に阻害される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はなく、建物は取り壊され更地状態のままとなっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	26 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万110 円／平米 9万9,544 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,228 円／平米 9万3,322 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,884 円／平米 8万8,879 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	26 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,118 円／平米 12万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,530 円／平米 12万768 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,352 円／平米 12万3,486 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	26 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,115 円／平米 7万9,724 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,531 円／平米 7万4,487 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,531 円／平米 7万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,499 円／平米 9万7,524 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,411 円／平米 9万7,233 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,461 円／平米 9万786 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220120211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,038 円／平米 8万2,776 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,186 円／平米 7万9,959 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,814 円／平米 8万8,647 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情