路線価 (2023) 長野県長野市青木島町大塚字大北1562-335 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,475 円／坪 1平米 5万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川中島・青木島・丹波島・稲里・三本柳地区等を中心とした犀南地区住宅地域となる。需要者層の中心は、当市内外に居住する個人取得者である。本地域は、犀南地区内では犀北地区中心市街地に近く商業施設等利便施設が近距離にある区画整然とした居住利便性良好な地域で、土地需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１１００万円～１４００万円、土地建物総額で３０００万円台となる。 (2) 同一需給圏は長野市犀川以南の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者のほか他地域からの転入者も見られる。犀川以南地域では分譲住宅地の供給が良好であり、需要も堅調な状況にある。近隣地域は犀川に近いが、街路の整然とした住環境の良好な住宅地域であり、選好度の優位な画地規模のため、需要は既成住宅地域の中でも良好と思料される。土地で１０００～１３００万円前後、新築戸建で２７００～３０００万円程度が中心価格帯と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は、区画整然とした画地上に戸建住宅が建ち並ぶが、アパート利用も周辺地域で行われているため、収益価格の試算を行った。本地域及び周辺地域の取引は、戸建住宅利用目的中心で行われ、居住快適性が重視され、採用事例も同様な地域に求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、アパート建設目的の土地取引は少なく土地所有者が遊休地活用等のために建設するケースであり、賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は犀南地区北部の事例より求め、市場価値を反映し説得力がある。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅南方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	犀南地区住宅地域では、犀北に近い住宅地域
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用度は高く、現状のまま推移するものと予測。商業施設の配置等居住利便性が比較的良好であることに加え、中心市街地となる犀北地区へ近距離にある地域として、需要は堅調であり、地価も上昇局面。 (2)概ね区画整然とした既成住宅地域であり、幹線道路に近く利便性も良好である。犀川に近いが犀南地区の中では長野市中心市街地への接近性に優れていることから、当面現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 (2)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。観光、個人消費は持ち直している。長野市街地の利便性、居住環境の優位な住宅地の不動産需給は堅調。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。区画整然とした住宅地域として、利便性・住環境は良好で、地域動向は堅調である。 (2)特段地域要因に変動はない。犀川に近く浸水想定区域内に位置している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	20 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,181 円／平米 17万9,122 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,201 円／平米 17万2,577 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,266 円／平米 17万6,097 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	20 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,122 円／平米 18万5,539 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,186 円／平米 18万2,445 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,479 円／平米 17万190 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	20 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,776 円／平米 18万4,395 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,055 円／平米 18万5,318 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,257 円／平米 18万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	20 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,042 円／平米 18万5,275 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,410 円／平米 17万9,879 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	20 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,194 円／平米 15万9,329 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,244 円／平米 16万9,413 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,983 円／平米 18万1,774 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情