路線価 (2023) 北海道むかわ町美幸2-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 むかわ町北海道むかわ町美幸２丁目２０番外
価格時点	2023 年
駅名	鵡川駅 から 570m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (1082 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (1082 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はむかわ町内及び隣接する他町も含んだ商業地域一円。需要者は町内に地縁性を持つ個人事業者や地場の中小法人が中心である。このところ転入超過による人口の社会増が見られているが、地域経済の低迷は続いており取引はあまり見られず、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で坪４万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は旧鵡川町の商業地域一円。需要者の中心は地元企業や個人のほか、道内企業も見られる。商店街は地元の小売店舗が中心で、苫小牧の複合大型店への顧客の流出等で衰退傾向にある。特産品の「ししゃも」孵化場の建設が進み期待感も出ていたが、今年は昨季過去最低を大幅に下回る６４・６ｋｇと不漁となった。地域内に近年取引が殆ど無く、中心となる価格帯は、規模や業種及び建付地等で大きく異なり、現状では総額の的確な把握は困難な状態にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が所在する地域周辺には小売店舗等が見られるが、自用目的の取引がほとんどで収益性を考慮した不動産取引は一般的ではなく、また賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例がないため収益価格を求めることはできなかった。よって代替競争関係のある取引事例から求めた比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討も加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上より比準価格が求められた。取引の中心は自己所有の個人が主で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は取引が殆どなく、過去の古い事例からの比準となったが、価格牽連性が強い事例等より根拠づけされ、かつ時点修正も適切になされており、ある程度の商業地の水準を現している。以上から、比準価格を標準に代表標準地との検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵡川駅南東方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	327.3 坪 (1082 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	93 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	333 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	むかわ町北海道むかわ町美幸２丁目２０番外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	震災の影響が残り、衰退が進む既成商業地域
街路	１８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)震災以降、事業者の再築や出店等の動きは弱く、年々商況の衰退傾向が顕著となっており、商業地需要に回復の見込みが立たない状況から今後も地価の下落が続くものと予測する。 (2)「ししゃも街道」とも呼ばれる既存商店街は、漁獲量の激減から今後も下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -6.7 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -6.7 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)震災以降続いていた大幅な人口減少から、近時は社会増も見受けられるが宅地需要の減少は続いている。 (2)苫小牧の複合大型店への顧客の流出に加え、特産品「むかわししゃも」の漁獲量激減から、既存商店街の空洞化が顕著となっている。
地域要因
(1)従前からの商況の厳しさに加え、近年続く漁業不振等の影響もあり繁華性は低下し、空き店舗も散見されている。 (2)「ししゃも」の大幅な不漁から、既存商店街のメインを占める関連店舗も営業していない物件も見られ、依然衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231441586 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	むかわ町
地域	北海道むかわ町美幸２丁目２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万659 円／平米 3万5,239 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,524 円／平米 4万1,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,524 円／平米 4万1,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231421601 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	日高町
地域	北海道むかわ町美幸２丁目２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,883 円／平米 6万2,427 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,804 円／平米 5万8,860 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,433 円／平米 4万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	92 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231441586 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	むかわ町
地域	北海道むかわ町美幸２丁目２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万587 円／平米 3万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,205 円／平米 4万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,341 円／平米 4万799 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231441586 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	むかわ町
地域	北海道むかわ町美幸２丁目２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,425 円／平米 2万1,241 円／坪
推定価格 平米 坪	5,703 円／平米 1万8,854 円／坪
標準価格 平米 坪	1万801 円／平米 3万5,708 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情