路線価 (2023) 長野県長野市上松2-362-114 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
価格時点	2023 年
駅名	善光寺下駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円／坪 1平米 4万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上松地区を含む周辺住宅地域及び地勢面での類似性が認められる犀北地区住宅地域にて形成される。需要者層の中心は、市内居住の個人取得者で、市外よりの需要も見込める状況にある。本地域は、古くから品等ある住宅地域を形成してきたが、傾斜地勢による高低差から分割利用が困難で総額が高水準となり、需要が顕在化しにくい。需要の中心となる価格帯は、土地総額１５００万円～１７００万円、土地建物総額３５００万円までと考えられる。 (2) 同一需給圏は、上松及びその周辺地区のほかに、市内の傾斜地に存する住宅地域が圏域。需要者は市内の居住者のほか、長野市北部方面の市町村からの転入者も見られる。傾斜地であることに加え、画地規模が大きく総額水準が嵩むことから、需要は弱含みである。取引の中心価格帯は、土地が１５００万円～１８００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は、戸建住宅利用がなされる地域で、多くの部分は街路幅員は狭く、地勢的制約からも、アパート想定は現実的ではないため、収益価格の試算は行わなかった。本地域は、閑静な住宅団地で居住快適性を重視した自己使用目的取引が多い。類似地域に事例が稀少であるが、立地面での代替関係が認められる取引事例を中心に価格決定が行われた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討、単価と総額の関連に留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地は広いものの、道路との高低差が大きく、駐車場を確保したアパートの想定が困難であり、周辺も戸建住宅が中心で賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であることから、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	善光寺下駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	21 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地勢をなす中に規模の大きい高低差ある画地が多い住宅団地
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用度の高い住宅団地を形成する地域で、現状のまま推移するものと予測。傾斜地勢をなす画地分割が困難な平均画地規模が大きい地域で、総額水準の調整が難しく、引き続き地価は下落局面にあるものと予測される。 (2)地域要因に変化はないと思われるが、災害リスクも考えられる傾斜地の住宅地は需要が劣り、宅地需要の２極化傾向が鮮明となる中でこの状況が続くものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 (2)新設住宅着工戸数は対前年同期比で減少傾向であるが、コロナ禍の影響はほとんどないと見られ、宅地需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。街路状態に難があり、傾斜地勢をなす中に分割困難な画地が見られる住宅団地として、需要は顕在化しにくい。 (2)傾斜地の住宅地は災害リスクが潜在することから敬遠される傾向が強く、需要動向は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,199 円／平米 15万9,346 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,904 円／平米 15万1,759 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,731 円／平米 13万7,963 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,594 円／平米 11万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,291 円／平米 13万9,814 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,099 円／平米 13万5,873 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,307 円／平米 22万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,307 円／平米 22万2,517 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,593 円／平米 14万4,118 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,784 円／平米 11万1,690 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,217 円／平米 12万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,176 円／平米 12万2,904 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情