路線価 (2023) 長野県長野市大字栗田字西場1611 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字栗田字西番場１６１１番
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,860万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野駅東口を中心とする栗田・若里地区の住宅地域。駅に近いため需要者は同地区の居住者のほか周辺市域からの転入も多い。長野駅東口土地区画整理事業が展開され、街路整備・マンション建設等が進み、マンション、ホテル等開発余地は少ない。供給不足から近傍の既存住宅地域も含めて潜在的需要は依然として強い。売り物件が不足しているが、土地価額は３０００万円前後、新築の戸建物件は総額５０００万円前後が需要の中心と推測する。 (2) 同一需給圏は長野市中心市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は居住の利便性・居住環境を重視する個人であり、地区外からの転入も多い。土地区画整理事業の換地処分が令和４年８月に完了して徐々に熟成度が増してきており、特に利便性が良好な住宅地として需要は強い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２７００～３５００万円、新築建売で４２００～５０００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 長野駅至近で利便性が優るため賃貸需要は旺盛で周辺地域も含めてアパート等収益物件は多く見られる。賃料水準の把握も容易ながら、対象地の画地条件、建築費高止まり、および戸建住宅の方が多い状況から３階建以上の想定は難しく容積率を充足できない等の理由から収益価格は低位に求められた。よって、実際取引を比較検討し信頼度の優る比準価格を重視し、収益価格を参酌し、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は選好性の高い住宅地域に所在し、利便性・快適性を重視する自己使用が中心で、比準価格は市中心部の取引事例から求めており、市場性を適切に反映した価格である。これに対し、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から比準価格に比して低位に求められた。対象標準地の需要者である個人は市場性を重視すると思料されるため、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と駐車場が多い長野駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字栗田字西番場１６１１番
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長野駅東口に展開する長野駅周辺第二土地区画整理事業区域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野駅東口の土地区画整理事業が進行中の利便性の優れた住宅地域で、今後も良好な住環境と高い人気が続くと予測する。売り物件は不足気味で、地価はコロナ禍でも強い需要に支えられ上昇傾向が続くものと予測する。 (2)土地区画整理事業が令和４年８月に換地処分が行われており、徐々に熟成度を増し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北陸新幹線延伸開業に伴い新長野駅ビルは市の新たな商業中心となる。顧客の駅前志向が一層強まる中、駅東口区画整理事業はほぼ完了。 (2)長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。立地条件の優る住宅地の需要は底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響はほとんど見られない。
地域要因
(1)長野駅東口はホテル、マンション、専門学校等物販店舗以外の立地が増えた。賃貸物件の賃料は高水準。住宅地供給は不足する反面潜在的需要は増大。 (2)土地区画整理事業の換地処分が令和４年８月に完了しており、今後も徐々に熟成度を増していくと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	3 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字西番場１６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,672 円／平米 50万4,734 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,271 円／平米 50万6,714 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,271 円／平米 50万6,714 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	8 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字西番場１６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,985 円／平米 32万632 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,246 円／平米 32万4,801 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,769 円／平米 41万9,098 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	8 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字西番場１６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万497 円／平米 23万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	7万151 円／平米 23万1,919 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,513 円／平米 37万5,274 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	8 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字西番場１６１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,872 円／平米 24万7,527 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,457 円／平米 27万2,603 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,798 円／平米 40万2,664 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情