路線価 (2023) 長野県長野市大字鶴賀字流2120-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
価格時点	2023 年
駅名	権堂駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (461 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,830 円 1平米 9万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (461 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,830 円／坪 1平米 9万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心市街地に準ずる立地にある中低層の店舗・事務所ビルが見られる幹線道路沿い地域が圏域となる。需要者は、市内法人・事業者が中心となるが、市外の法人等の需要も認められる。本地域は駅周辺地域に比べ賃貸需要が低調であるが、マンション用地需要の影響及び近隣での中核商業施設のオープン等により、地域動向は安定局面にある。需要総額水準に関しては、公示地類似規模の所有権取引が少なく中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、長野市中心部の商業地域全域に及び、市街地の主要幹線道路沿線において代替競争関係が働いている。典型的需要者は、サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。当該地域は、善光寺の御開帳がコロナ禍前に近い賑わいを見せ、ウイズコロナへの見通しも立ちつつあることから、新たな事業用不動産への投資も認められている。それでも商業地の土地取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握の困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線街路沿い地域の事例は稀少であるが、街路条件を中心に立地条件面で代替関係が認められる地域にまで採用範囲を拡大し、試算を行った比準価格には、一定の実証性を認められる。収益価格は、弱含みの賃貸需要動向の賃料水準への反映が認められ、低位に試算がなされた。よって、評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、収益価格を関連付けることとし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり評価額を決定した。 (2) 本標準地は、長野市中心部周辺の商業地域にあって、商業の利便性・視認性にも優れた事業用地である。比準価格は現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	権堂駅北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	139.4 坪 (461 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	21 m
面積	460 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	長野市中心市街地に近い幹線道路沿い商業地域
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)歩行者通行量等繁華性に乏しい地域であることに加え、事務所としての立地上の優位性もない。マンション等の集積利用が行われる可能性があり、近距離商業施設も再開し、地域動向は安定局面に転じつつある。 (2)本地域は、中層店舗・事務所から形成される中心部周辺の商業地域である。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあるが、地域要因に特段の変動は認められないことから、当面現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万3,739 円 1平米 9万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万3,409 円 1平米 9万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万3,739円 1平米 9万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の収益に及ぼす影響は否定できないが、人流は改善し、優良立地地域のマンション開発も活発で、地価は安定的に推移。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)立地条件から事務所の賃貸需要は低調で空室率の改善も期待できないが、権堂地区商業施設がリニューアルオープンし、利便性は改善された。 (2)長野市の商業地域においては、個人消費等の回復から新規投資も認められる。路線商業地の需要は比較的堅調であり、その継続が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,484 円／平米 27万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,531 円／平米 30万2,601 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	29 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	4 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,625 円／平米 25万16 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,954 円／平米 23万7,880 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,367 円／平米 30万5,365 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,804 円／平米 29万6,892 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,677 円／平米 25万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,583 円／平米 30万6,079 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情