路線価 (2023) 長野県長野市大字南長野字石堂町並1414-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万7,894 円／坪 1平米 19万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ長野駅周辺の商業地域。需要者は、県内外の大手、中堅企業が中心であるが、総額水準によっては個人事業者も考えられる。コロナ禍の影響は続いているものの、全国旅行支援等で観光関連業は改善傾向である。しかしオフィス市場は改善の動きは見られず低調で、空室率が高い状況が続いている。マンション需給は堅調で、業者の土地取得意欲も強い。需要の中心となる土地価格は、取引が少ないことから把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は長野市中心市街地の商業地域である。需要者は飲食や小売り・サービス関連の地元事業者が中心となる。近隣地域は長野駅から善光寺に向かう中央通り沿いに小規模店舗・飲食店等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。昨年は善光寺御開帳の効果から飲食店等の業況は改善しつつあったが、足許の新規感染者数の高止まりにより再び不透明感が強くなってきている。中心商業地の取引は少なく中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地で同水準の価格の取引が極めて少ない中、商業地より取引事例を採用して試算した比準価格は、要因格差の大きいものもあるが、市場実態を反映した価格である。これに対し収益価格は、商業地の信頼性ある賃貸事例が少なく、賃料の設定や空室率の把握が困難であること等から、相対的に精度が劣ると考えられる。以上から、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は長野駅周辺の中心商業地の取引事例の中からより規範性の高い事例を中心に求めたもので市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は５階建の店舗兼事務所ビルを想定したが、賃料水準の低さと建築費の増嵩等から比準価格に比し相当低位となった。典型的な需要者である地元事業者は市場の取引水準を重視する傾向にあることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗ビル等が建ち並ぶ中央通り沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	観光客等の人通りが多い中心商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣の商業施設が閉店したが、隣接地を含めた跡地にマンションや商業施設の開発計画が上がっている。中心市街地はマンション需給増やホテルの稼働率回復を背景に、地価は横ばいから上昇に転じる可能性もあると予測。 (2)中低層の店舗、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中央通り沿いの商業地域。一昨年、中央通り斜向かいに再開発ビルが開業し、向いの商業ビルは現在取壊し中であり、その他中央通り沿いでの再開発が計画されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で業績が悪化していた観光関連業であるが、春先の善光寺御開帳や秋以降の全国旅行支援事業等もあり、回復の兆しが見られる。 (2)新型コロナの感染者数が高水準で推移しているため長野駅周辺の飲食店等は厳しい状況にあり、地価は不透明感が増している。
地域要因
(1)飲食店はコロナ禍からの回復がやや遅れているものの、ホテルの稼働率は改善傾向、マンション需給は堅調を維持している。 (2)一昨年、中央通り斜向かいに地上１４階建の再開発ビルがオープンした。現在、中央通り向いの商業ビルが解体中で再開発が予定されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,440 円／平米 57万3,393 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,242 円／平米 97万9,376 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,311 円／平米 89万342 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,367 円／平米 96万9,871 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	3 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万949 円／平米 59万8,217 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,747 円／平米 56万1,184 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,155 円／平米 75万4,280 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	3 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,755 円／平米 62万7,330 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	29 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	8 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,242 円／平米 50万6 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,906 円／平米 50万5,507 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,539 円／平米 75万2,244 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情