路線価 (2023) 長野県長野市大字鶴賀字舎利田566-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地周辺に位置する商業地域。需要者は賃貸ビル、自社ビル等の所有を目論む県内外の事業者が中心であるが、隣接土地を含めたマンション業者による需要も考えられる。近隣で施行されている長野駅東口土地区画整理事業がほぼ完了し、街路や区画が整備され、周辺地区を含めて利便性が良好となったことから、需要は安定している。取引の中心となる価格は、取引される規模や価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、長野市中心市街地周辺の商業地域一帯である。需要者の中心は、賃貸ビル、自社ビル等の所有を目的とする県内外の事業経営者のほかマンションディベロッパーが考えられる。長野駅東口土地区画整理事業が進展し、街路が整備されたほか、西方周辺の背後で住宅建設が顕在化しているなど不動産需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、オフィス需要の低迷から空室率が高くなっていることが賃料に反映され、低位に試算された。中心商業地周辺の取引は極めて少ない中、採用した４事例から試算した比準価格は、市場実態を反映した価格で説得力がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格はオフィス需要の低迷、空室率の高止まり等の影響が賃料に反映して低位に試算された。一方、比準価格は主に市中心部に近い商業地に係る事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。対象標準地に係る需要者は市場性を重視しつつ収益性も考慮して取引に関する意思決定を行う。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	158.2 坪 (523 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長野駅東口土地区画整理事業地に近い商業地域
街路	３２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近接する長野駅東口の土地区画整理事業もほぼ完了し、街路や環境が良好となった。今後も中心市街地に近い商業地域として熟成し、地価も当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)長野駅東口の土地区画整理事業の進展に伴い街路や背後地の整備が進んでおり、今後は商業地域の熟成度が徐々に増し、地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野市全体の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向である。新型コロナの影響で落ち込みが大きかった観光産業は、徐々に回復してきている。 (2)市中心部の飲食店舗の賃貸需要は新型コロナウイルス感染症の影響により弱含みであるが、回復の兆しも見られる。
地域要因
(1)長野駅東口土地区画整理事業により、周辺の不動産需要は強含みで推移している。 (2)長野駅東口周辺の商業地の需要は土地区画整理事業の波及効果により強含みである。また、同事業により接面道路が拡幅されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万164 円／平米 46万3,382 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,340 円／平米 45万7,352 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,014 円／平米 48万6,028 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	9 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,145 円／平米 26万1,653 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,304 円／平米 26万2,179 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,541 円／平米 39万1,897 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	3 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,052 円／平米 41万116 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	29 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,529 円／平米 26万9,535 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,193 円／平米 27万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,591 円／平米 37万8,838 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情